天意：近日，本人在閱讀用收益法完成的房產單項評估報告時，發(fā)現(xiàn)報告中房產的純收益幾乎都不考慮所得稅的影響。這里想請教大家，在用收益法進行房產單項評估時，都不考慮所得稅的影響嗎？

　　神龍村夫：這個問題很好。評估規(guī)范里所指的收益額并沒有一定指明是稅前還是稅后凈收益，教科書里也僅談到客觀收益的概念。那么究竟是稅前收益還是稅后收益呢？

　　關于這個問題我無法明確解釋，在具體評估操作中，我是采用的一個未扣掉所得稅的收益額。具體問題我認為可以從以下這幾個方面進行思考：

　　1、所得稅是以利潤為基礎計算的扣除項目，也可以理解為利潤分配的層次。所得稅是歸國家所有的，其他的部分比如提取公積金、股東分配或留存利潤就是歸股東所分配了。概括講就是在利潤層次進行再分配的過程，只不過國家以無償強制的手段介入分配而已。

　　2、在具體評估時，對特定的評估物而言，采用收益法的收益額是客觀收入與客觀支出的配比，此層次更多體現(xiàn)營運層次，對特定評估物而言，也是處于市場交易的領域，而非一旦交易完成就退出市場。

　　3、從計算口徑上看，同一層次的折現(xiàn)率應該對應同一層次的收益額，折現(xiàn)率的計算一般包括：資本資產定價模型法、稅前債務成本加風險溢價法、資金利潤率法、累加法（折現(xiàn)率＝安全利率＋風險報酬率＋通貨膨脹率）等，這些方法中，都是未扣除所得稅的利潤率或成本率。所以對應的也應該是未扣除所得稅的收益值，這樣二者之間才具有可計算性。

　　4、稅收貫穿于整個交易過程中，并不僅僅是所得稅，所以在收益法中，對于一般的流轉稅是應該計算的。

　　本人的想法感覺很不成熟，希望大家都能就此問題進行討論交流。

　　yale2002：進行投資分析一般都不考慮稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)，都是稅前。如果用稅后的現(xiàn)金流量折現(xiàn)，那么相應的折現(xiàn)率應該與之對應。收益法的收益采用稅前。土地估價中，收益法還要扣建筑物折舊，這樣的處理方式大家認為可以么？

　　神龍村夫：建筑物的折舊從現(xiàn)金流的角度看，是對建筑物的價值補償，就房地合一的收益法而言，是不應該扣除折舊的。但單獨評估土地，則應該扣建筑物的折舊，其實這就是將歸屬于建筑物的補償部份剔除，最終從理論上余下土地收益值。但這里的收益值含義也不能全代表土地的收益，仍然包括建筑物的部分貢獻，最理想的辦法是采用貢獻分成的方法表示出土地價值。再則，折舊一般是采用年限平均值，靜態(tài)之和也許是建筑物的價值，但考慮資金的時間價值則不能了，可用資金回收系數(shù)進行計算，得出投資回收價值，并視其為“折舊”進行估算。

　　天意：看起來大家習慣用稅前利潤來測算，我認為這樣比較合理，理由有以下幾個：首先，進行房產價值評估，其根本是要確定資產的價值，而不是凈資產的價值，因此沒有必要考慮所得稅的問題，更沒有必要考慮相應的負債。其次，就房產產生的利潤而言，應該為稅前利潤，所得稅也是從利潤中產生的，應該計算在內。第三，如果采用收稅前利潤，只要采用相同口徑的折現(xiàn)率，就可以估算出來評估對象的價值。當然，我也很同意這樣的觀點：采用何種收益指標作為參數(shù)并不重要，重要的是應該采用與收益口徑相對應的折現(xiàn)率。

　　但是，正如神龍村夫所講，這個問題其實很難解釋清楚，主要問題就在于：如果應用稅前收益作為收益預測指標，那么折現(xiàn)率如何選擇？采用何種方法選擇？

　　從口徑一致的角度來看，由于我們要估算的是房產價值，即資產價值，而我們又選擇了稅前收益作為未來收益測算指標，那么我們應該選擇什么樣的收益率作為折現(xiàn)率呢？CAPM模型的應用前提是無稅收影響，這與實際情況不符。同時，CAPM模型更多的適用于股權和資本的定價，即適用于凈資產的口徑；稅前債務成本加風險溢價應與稅前利潤相對應，還原出來的應該是資產與有息負債的價值；累加法更應該與凈資產價值即權益價值相對應；唯有資金利潤率與稅前收益可能還原出的是資金價值，與資產價值還有差異。我們一般選擇房產收益率在8%左右，那么這個收益率指的是哪一種具體的收益率呢？

　　yale2002：上面所指的不是稅前利潤，而是稅前現(xiàn)金流。從企業(yè)的生存上看，企業(yè)破產倒閉不是因為一直虧損導致資不抵債而是資金斷供。

　　利潤是會計上的一個指標，是衡量企業(yè)能否長期經營的指標，但是決定企業(yè)是否破產的關鍵并不是利潤虧損，而是資金斷供。現(xiàn)金對于企業(yè)，就如血液對于人體，一個沒有血液的人，肯定無法存活下去。而企業(yè)虧損，就如人生病，生重病也沒關系，關鍵只要血液能一直循環(huán)下去，就可以維持生命。

　　利潤率是一個靜態(tài)評判，在計劃經濟延續(xù)的年代，大家更多關注的是利潤率。但是，利潤是可以做出來的，這個可以從諸多上市公司重組后就能“母雞變鴨”窺其一斑。目前擁有很多商業(yè)地產的上市公司，應用新會計準則，就能從地產增值中迅速大量盈利，但是這會導致大量現(xiàn)金流出，要繳納大量的企業(yè)所得稅，有些企業(yè)可能因此而面臨資金緊缺。故很多企業(yè)，選擇不估或低估，避免短期的所得稅現(xiàn)金流出。

　　我們的評估理論當中，對現(xiàn)金流量分析法評估，沒有進行專門的分析，對收益當中的收入是收益還是利潤也沒有過多辨析。不過從純收益的推算過程來看，應該是稅前現(xiàn)金流，因為沒有提取房地產的折舊費用，如果是利潤，那么就要提取折舊，稅前利潤﹤稅前現(xiàn)金流，計算所得稅后，稅后利潤﹤稅后現(xiàn)金流。

　　天意：如果按yale2002說法去預測現(xiàn)金流的話，那么如何確定折舊呢？

　　不要因為現(xiàn)在的企業(yè)價值中流行DCF方式，就把這種方法移置到房地產的單項評估中來。事實上DCF方式在企業(yè)價值中的推廣已經是超越大多數(shù)資產評估師的執(zhí)業(yè)能力了，已經有很多不倫不類的企業(yè)價值評估報告涌現(xiàn)出來。這樣下去，對資產評估不會有什么好處。而廣大的房地產評估師對DCF的了解和掌握肯定不如資產評估師深入，況且DCF模式是針對企業(yè)價值評估的，就兩個主參數(shù)來講，F(xiàn)CF和WACC并非適合單項資產的定價，現(xiàn)金流對應的折現(xiàn)率將更難確定。

　　建議廣大的專職房地產估價師，還是先把與收益相對應的具體折現(xiàn)率（資本化率）弄明白，不要在報告中把如何確定資本化率的過程用一句話帶過，這會影響大家業(yè)務水平的提高。

　　lala：房地產收益法評估實際采用的就是現(xiàn)金流折現(xiàn)的思路，并不是因為有了企業(yè)價值評估才“移置”過來的。相對于資產評估師而言，利潤通過財務是可以調控的，房地產估價師又大多不是財務出身，因此對“利潤”不太關注，他們更注重的是資產帶來的現(xiàn)金流，我認為這就是房地產估價中所說的“收益”。

　　至于所得稅的問題，因為是從納稅主體的角度來核算的，并非直接與具體某項資產相聯(lián)系，因此在收益法過程中是不予考慮的。舉個例子說，企業(yè)有幢房子出租，有收益，是不是就得交所得稅呢？不一定。因為這個出租行為的經營需要與企業(yè)其他經營活動的結果盈虧相抵后，才能決定是否需要交納所得稅。

　　就目前房地產市場的情況看，我認為最理想的還原率確定方法還是市場提取法。通過市場調查建立租金與房價之間的關系，比理論上的各種方法都更附合實際，所得計算結果也能更令人信服。

　　天意：對于還原率的確定問題我基本同意lala的說法。但對于對未來收益確定的觀點我并不認同。雖然單項資產評估看起來要比企業(yè)價值評估簡單，但要分清利潤和現(xiàn)金流同樣也是一件很復雜的事情。比如說折舊的問題，我們不能簡單的以折舊不生產現(xiàn)金流為由，認為在未來收益計算中就與折舊無關，在用利潤轉換為現(xiàn)金流的過程中，是加回了利潤，但也同時減去了資本性支出。

　　從收益法的理論從發(fā)，折現(xiàn)率（還原率）應該是有其具體定義的。要弄清收益與折現(xiàn)率的關系，就必須深入了解收益法的理論。但這一點可能正是廣大房地產估價師們所欠缺的。于是，我們在不得以的情況下選擇了用市場提取法確定還原利率，而且即使是我們提供的正確，這樣的還原利率的真正含義仍然是一個模糊的概念。況且，我們在用收益法進行房產評估的時候，幾乎沒有人真正的采用過市場提取法來確定還原率，也曾經看到過一些文章中提到了這樣的作法的不可行性。以目前的房地產形式來看，這樣的還原率太低了。這種現(xiàn)象說明的問題，是收益法的錯誤？還是市場提取法的錯誤？亦或是市場本身的錯誤？值得我們思考。

　　lala：是的，我們在使用收益法測算未來收益的過程中，就是以沒有再投資，沒有資本性支出為假設，即這個房子在它的可收益年限內，除了日常維修保養(yǎng)，是不進行資本性投資的。因此，現(xiàn)金流與利潤之間就是差折舊了。

　　我想大家都有這樣的共識，使用市場提取法得出的還原率低是因為當前的市場房價高而租金水平低，這不是一個健康、理性的市場，反映出高房價泡沫和投機性炒房眾多等眾多市場問題。不是說還原率低就是市場提取法有問題，相反市場提取法正好反映了客觀事實。

　　天意：如果說承認這個市場不是一個健康理性的市場，那么反映出來的還原率和評估值就也不是健康理性的。這里就有一個問題了，如果我們認為現(xiàn)在的市場是不健康、不理性的，那么在進行未來收益預測的時候是不是也應該考慮未來市場的變化？如果我們考慮了這種變化，那么用現(xiàn)在的市場參數(shù)提取出來的還原率還能不能作為未來收益的還原率？如果我們不考慮這種變化，以現(xiàn)實來預測未來，就等于假設這個不理性、不健康的市場會一直持續(xù)下去，這樣的假設就不是一個合理的假設，在不合理的假設前提下得出的結論就很可能也是一種不合理的結論。

　　收益法中的預測是建立在對社會發(fā)展對行業(yè)發(fā)展的宏觀判斷基礎上的，預測房產的未來收益就等于在預測樓市的走向。讓廣大的房地產估價師來預測樓市的走向，這是不合理的。以目前房地產估價師的水平和能力，還是應該腳踏實地的使用市場法評估，畢竟使用收益法評估不是房估師們的強項。

　　yale2002：收益法中的資本化率有2種：一種為直接資本化率；一種為報酬資本化率。直接資本化率可以通過市場提取，而報酬資本化率的市場提取基于未來收益的一種預測。資本化率有四種求取方法，但是各種方法求取的資本化率內涵能否做到一致，并與市場吻合，這才是收益法應用中的關鍵所在。

　　收益法是模擬市場的一個過程，即為買方投資決策的一個過程。作為投資決策，最為關心的就是現(xiàn)金流，把流動性好的現(xiàn)金換成流動性差的房產，其根本目的就是為了未來的現(xiàn)金流。

　　投資收益率與房地產評估中的資本化率的關系，正是大家所需要探討的。國內目前應用收益法評估中的缺陷在于房子只租不售，沒有考慮5年、10年出售的情形。房地產市場具有周期性，目前房產市場處于繁榮時期，資本化率較低，而諸多投資人主要通過未來高價出售獲利，對此現(xiàn)象國內估價理論沒有相應的研究。資產具有投資價值，投資就會過來追捧，導致價格上升，而一旦升幅過大導致沒有投資價值，那么投資者就會拋售資產以獲得最大資本利益。

　　投資收益率與資本化率是有關系的，但不能等同。我認為，如果單純從定義上面去理解方法，很容易被困住，跳不出來。只有從理論方法的起源地——市場上找答案，這樣才能深刻理解估價理論與方法。

　　另外，對于天意網友對于房地產估價師的能力的評價，本人表示反對。僅憑個人的水平不能代表資產評估師整體的水平。如果作為房地產估價師而不理解收益法，那是個人的問題，怎么能代表房估師整體的水平呢？如果你是資產評估師，那么你怎么認為房地產估價師不懂收益法呢？估價理論中的不足，對中介行業(yè)而言，還是可以通過后期的研究迎頭趕上的，但是某些行業(yè)在職業(yè)道德上的先天不足，譬如做倒賣國有資產幫兇，即使理論上搞得如何先進，也卻沒有任何存在價值的。更何況，在理論上也是存在諸多缺陷的，例如如何讓成本法、市場比較法及收益法的評估結果在入賬的時候價值內涵一致？這樣的事實也反映出很多值得我們思考的問題。

　　天意：拋開門戶之見，讓我們?yōu)楣纼r行業(yè)的繁榮各盡所能吧！想當年資產評估師和房地產估價師以及土地估價師一起開創(chuàng)了估價行業(yè)的一片大好局面。評估行業(yè)中三師相互配合，功績有目共睹。現(xiàn)在的估價行業(yè)面臨的形勢不好，需要解決的問題很多，我們估價行業(yè)內部就更沒有必要相互貶低、相互攻擊了。作為估價行業(yè)的同行，我們各有所長，也各有所短，所以還是讓我們相互配合、取長補短，一起為估價行業(yè)的發(fā)展貢獻我們的力量吧！

　　關于目前房地產市場中的資本化率或折現(xiàn)率的問題，我們一直非常關注。并且已經開始收集相關的市場資料，準備作一次較深入的調查研究。今后，我們會把在這個調查研究過程中遇到的一些問題列舉出來，希望得到大家的幫助和支持。

　　tsp0715：這里討論的很熱烈啊，看得出大蝦們個個博學多才，其中不乏真知灼見，受益非淺。我也來湊湊熱鬧，談談個人的理解和看法。

　　收益法評估房地產價值，測算凈收益時所扣除的運營費與會計上的成本費用是不同的，是從估價角度出發(fā)的，不包含抵押貸款還本付息額、會計上的折舊（建筑物折舊、土地攤提費）、房地產改擴建費用和所得稅。之所以不包含所得稅，是因為所得稅與特定業(yè)主的經營狀況直接相關，如果包含所得稅，則估價會失去作為客觀價值指導的普遍適用性。

　　根據(jù)房地產未來預期收益轉換為價值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法，報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（DFC）。

　　直接資本化法是通過將未來某一年（實踐中常采用未來第一年）某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或乘以收益乘數(shù)來求取。這時的資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法求取。而報酬資本化法是預測未來各期凈收益（凈現(xiàn)金流量）選用適當?shù)膱蟪曷剩ɑ蚍Q折現(xiàn)率、還原率）折現(xiàn)求和。報酬率的求取方法有三種基本方法，即：累加法（安全利率＋風險調節(jié)）、市場提取法、投資報酬率排序插入法。但無論是哪種求取資本化率和報酬率的方法，都不能確切地告訴估價師資本化率或報酬率究竟是哪個具體的數(shù)值，這是用收益法估價實際操作中的難點，這時就需要估價師運用自己掌握的知識結合實際估價經驗做出相對合理的判斷（含有一定的主觀因素）。

　　至于資本化率或報酬率確定的方法，從實際操作層面上考慮，如果市場發(fā)達，相似的預期收益存在大量的可比信息時，市場提取法是相當可靠的，其說服力及可操作性都很強，實戰(zhàn)中常被采用（不能武斷地說“沒有誰真正的采用過市場提取法來確定還原率”，相反它正是目前專職房地產估價師采用收益法估價的首選，盡管有時它的數(shù)值較低，但它是客觀的）。而當市場不發(fā)育，可比信息缺乏時，則考慮用另外兩種方法中的一種確定一個相對合理的資本化率或報酬率。

　　至于現(xiàn)實房地產市場不是一個健康理性的市場，是否存在泡沫，現(xiàn)實市價包含了多少泡沫成分，這正是學術界爭議、討論中的問題，是市場環(huán)境層面的問題。而房地產估價則是在特定目的下對估價對象于估價時點這一特定的市場環(huán)境下的客觀價值的測算和判定，強調的是價值的客觀性。

　　天意網友最后說的好讓我們相互配合、取長補短，一起為估價行業(yè)的發(fā)展貢獻我們的力量吧！

　　n維霧然：大家討論總是很容易跑題，我回到主題，我的觀點：估價通常是不考慮所得稅的，但是特殊情況下考慮所得稅因素也可以，關鍵是收益率的選用一定要和收益金額口徑一致。我贊同yale2002的觀點。

　　天意：其實討論到現(xiàn)在，議論的核心已經是收益法在房地產評估中應用的問題了。關于收益預測中對未來收益是否包含所得稅的問題，大家討論的已經很明確了，我個人認為已經沒有再討論的必要了，多謝大家的指點。而關于收益法在房地產評估中應用的問題，我會另貼帖討論的，歡迎大家繼續(xù)參與。

　　東平民：問題實際上還沒有完。首先，單一評估土地的情況下，不應該扣除的是“折舊”這個概念，而應該扣除的是房產現(xiàn)值的概念，并且收益是房地合一情況下取得的；其次，單一評估房產的情況下，折舊（暫且稱之，實際是現(xiàn)值）是不用扣除的，但如果收益是房地合一情況下取得的，也應該扣除土地使用權的現(xiàn)值；再次，房地合一情況下，是什么都不應該扣除的。以上的折現(xiàn)率（或者稱還原利率等）分別是不同的，折現(xiàn)率的確定在我國是沒有統(tǒng)一說法的，以后再討論吧。

　　稅費我個人認為應該考慮管理費、修繕費、保險費、營業(yè)稅（含附加，如果是外資企業(yè)，減免）、城建稅（外資企業(yè)減免）。

　　現(xiàn)在的收益法好像是僅僅考慮到有限期內的收益，如果物業(yè)法公布在土地使用權期限末可以補交出讓金再次取得，這個時候房屋如果還在并且不需要追加修繕改造費用的情況還是應該繼續(xù)收益的。

　　另外，最近我正在做一個租金項目，我覺得很復雜，牽扯到一個空置率的問題，這個另貼帖討論吧。