第二講 房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律重點(diǎn)難點(diǎn)：

　　本章主要講述了房地產(chǎn)市場的概念、市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)，特性與功能及房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，朋友們要重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式，以及反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)。理解房地產(chǎn)市場的概念，特性和功能，房地產(chǎn)周期循環(huán)的規(guī)律。

　　2.1 房地產(chǎn)市場概述作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或?yàn)槠涮峁╊檰柗?wù)的專業(yè)人員，要想準(zhǔn)確地分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢及其對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，有必要了解房地產(chǎn)市場的基本概念。

　　2.1.1 房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場的定義：房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。

　　與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。

　　2.1.2 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境在整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，我們將其分為八類，包括社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　（1）社會(huì)環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

　?。?）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　?。?）經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。

　?。?）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　?。?）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。

　?。?）技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。

　　（7）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　?。?）國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對(duì)一國的影響和一國對(duì)國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過程。

　　2.1.3 房地產(chǎn)市場的影響因素

　　2.1.3.1 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房價(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策。

　　2.1.3.2 影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：

　?。?）金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格，進(jìn)而影響市場供給及人們對(duì)房地產(chǎn)租金價(jià)格水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實(shí)際租金水平的變化。

　?。?）信息、通訊技術(shù)水平的提高。

　?。?）生產(chǎn)方式和工作方式。

　?。?）人文環(huán)境的變化。

　?。?）自然環(huán)境的變化。

　?。?）政治制度的變遷。住房問題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容（如香港回歸后，政府提出每年建設(shè)8.5萬套住宅的計(jì)劃，對(duì)香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響）。

　　2.1.4 房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。每個(gè)過程內(nèi)的每一項(xiàng)工作或活動(dòng)，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。

　　2.1.4.1 土地所有者或當(dāng)前的使用者不管是主動(dòng)的還是被動(dòng)的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價(jià)值，他們可能主動(dòng)提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。

　　在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場，當(dāng)前的土地使用者也對(duì)有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對(duì)開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上“釘子戶”，不僅會(huì)使開發(fā)周期拖長，還會(huì)大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用。

　　2.1.4.2 開發(fā)商房地產(chǎn)商從項(xiàng)目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實(shí)施開發(fā)過程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項(xiàng)長期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開發(fā)商也會(huì)逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當(dāng)然，對(duì)于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后。一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對(duì)某些特定的開發(fā)類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開發(fā)類型和地點(diǎn)上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的。總之，開發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。

　　2.1.4.3 政府及政府機(jī)構(gòu)政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證；土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。

　　2.1.4.4 金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費(fèi)用的短期資金“建設(shè)貸款”和項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費(fèi)過程均需大量資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　2.1.4.5 建筑承包商

　　2.1.4.6 專業(yè)顧問由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗(yàn)和技能來處理房地產(chǎn)生產(chǎn)+交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。這些專業(yè)顧問人員包括：

　?。?）建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等項(xiàng)工作。有時(shí)建筑師并不是親自完成這些設(shè)計(jì)工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調(diào)這些工作。在工程開發(fā)建設(shè)中，建筑師還負(fù)責(zé)施工合同的管理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術(shù)問題等。

　　（2）工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明，以及空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備等設(shè)計(jì)外，還可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等項(xiàng)工作。

　?。?）會(huì)計(jì)師。會(huì)計(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向開發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。

　?。?）造價(jià)工程師。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)濟(jì)師或造價(jià)工程師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。

　?。?）估價(jià)師及物業(yè)代理。估價(jià)師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過程中提供估價(jià)服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平。房地產(chǎn)估價(jià)師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時(shí)還協(xié)助委托方制定與實(shí)施租售策略、確定租售對(duì)象與方法、預(yù)測租售價(jià)格。

　?。?）律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時(shí)，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；出租或出售物業(yè)時(shí)須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務(wù)。

　　2.1.4.7 消費(fèi)者或買家消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對(duì)自用型購買者的主要約束條件；而對(duì)投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。

　　例題：在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中（ ）的主要工作內(nèi)容。

　　a 會(huì)計(jì)師 b 經(jīng)濟(jì)師c 估價(jià)師 d 工程師

　　2.2 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)

　　2.2.1 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。

　?。?）總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

　　（2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價(jià)水平和政策措施的差異。

　　（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

　?。?）供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。

　?。?）投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　例題：下面屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的有：a 消費(fèi)結(jié)構(gòu) b 區(qū)域結(jié)構(gòu)c 投資結(jié)構(gòu) d 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　2.2.2 房地產(chǎn)市場細(xì)分從識(shí)別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。

　　2.2.2.1 按地域細(xì)分房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

　　地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對(duì)于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場、山東省房地產(chǎn)市場等。當(dāng)然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。

　　例題：1市場所包括的地域范圍越大，其研究（　）

　　a深度就越淺

　　b深度就越深

　　c研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小

　　d研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越大

　　2.2.2.2 按房地產(chǎn)用途細(xì)分由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲(chǔ)用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

　　例題：按用途的不同，房地產(chǎn)市場可分為（　）

　　a居住物業(yè)市場 b商業(yè)物業(yè)市場 c工業(yè)物業(yè)市場 d出租物業(yè)市場 e土地市場

　　2.2.2.3 按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級(jí)市場：一級(jí)市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級(jí)市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級(jí)市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場和二級(jí)土地市場，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級(jí)房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場的發(fā)展。

　　例題：下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場的是（ ）

　　a 房屋出租 b 房地產(chǎn)抵押c 土地使用權(quán)出讓 d 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　2.2.2.4 按交易形式細(xì)分按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。由于同一時(shí)期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對(duì)市 場進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權(quán)屬于國家，因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場。

　　2.2.2.5 按目標(biāo)市場細(xì)分從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場，來細(xì)分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級(jí)寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

　　上述的五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級(jí)寫字樓租賃市場等。

　　2.2.3 房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。

　　2.2.3.1 供給指標(biāo)

　　（1）存量（stock，st），指報(bào)告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

　?。?）新竣工量（new completions，nct），指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到人住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和，

　?。?）滅失量（δt），指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

　　（4）空置量（vct），指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

　　（5）空置率（vrt）指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，vrt=vct/st.在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　?。?）可供租售量（houses for sale/rental，hsrt）指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量一上期吸納量+本期新竣工量；實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎?，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。

　　（7）房屋施工面積（buct），是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。

　?。?）房屋新開工面積（cst），是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨人報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。

　?。?）平均建設(shè)周期（cpt），指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。

　?。?0）竣工房屋價(jià)值（vbct），指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公和生活用家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，遷移補(bǔ)償費(fèi)和場地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。

　　例題：判斷空置率，其英語簡寫為vbct，是指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

　　2.2.3.2 需求指標(biāo)

　?。?）國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）：是按市場價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。從價(jià)值形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額，即所有常住單位的增加值之和；從收入形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)創(chuàng)造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和；從產(chǎn)品形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)最終使用的貨物和服務(wù)價(jià)值減去貨物和服務(wù)進(jìn)口價(jià)值。在實(shí)際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計(jì)算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成。

　　（2）人口數(shù)，是指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口。其中，常住人口是指經(jīng)常居住在這個(gè)地區(qū)的人口，現(xiàn)有人口是指在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)下，在這個(gè)地區(qū)居留的人口。常住人口與一個(gè)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系更為密切。

　?。?）城市家庭人口，指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。凡計(jì)算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。

　?。?）就業(yè)人員數(shù)量，指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營收入的人員 數(shù)量，包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營業(yè)主、個(gè)體戶主、私營和個(gè)體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員（包括民辦教師、宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人等）。這一指標(biāo)反映了一定時(shí)期內(nèi)全部勞動(dòng)力資源的實(shí)際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標(biāo)。

　　（5）就業(yè)分布。指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。

　?。?）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率，指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員（扣除使用的農(nóng)村勞動(dòng)力、聘用的離退休人員、港澳臺(tái)及外方人員）、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。

　　（7）城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支和其它非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個(gè)人交納的社會(huì)保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。

　?。?）城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出。

　?。?）房屋空間使用數(shù)量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。

　?。?0）商品零售價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)。商品零售物價(jià)‘的變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財(cái)政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系。

　　（11）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)晶價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)對(duì)職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。

　　2.2.3.3 市場交易指標(biāo)

　?。?）銷售量（housessold，hst），指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用是實(shí)際銷售面積，指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正 式交付給購房者或已簽訂銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同；在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。

　　（2）出租量（housesrented，hrt），指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積，是指在報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

　　（3）吸納量（absorptionvolume，avt）：，指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。

　　（4）吸納率（absorptionrate，art），指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實(shí)際計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。

　?。?）吸納周期（absorptionperiod，apt），指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

　?。?）預(yù)售面積，指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。

　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。理想的價(jià)格指數(shù)，應(yīng)該是基于同質(zhì)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)。我國目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通?；谄骄鶅r(jià)格。

　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。

　?。?）房地產(chǎn)租金，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。

　　例題：判斷房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)2.3 房地產(chǎn)市場的特性與功能

　　2.3.1 房地產(chǎn)市場的特性房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性，概括為以下幾個(gè)方面：

　　2.3.1.1 市場供給的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。

　　2.3.1.2 市場需求的特點(diǎn)房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性；同時(shí)，購置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。

　　2.3.l 3 市場交易的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估計(jì)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。

　　2.3.1.4 市場價(jià)格的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；其次由于人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢；但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。

　　以上四個(gè)方面是房地產(chǎn)市場的主要特征，但對(duì)于某一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場，還要受其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，尤其是受到社會(huì)體制的規(guī)定。如不同的社會(huì)體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的一些獨(dú)特性。

　　2.3.2 房地產(chǎn)市場的功能在任何市場上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場供求狀況。但價(jià)格不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢，還可以通過價(jià)格信號(hào)來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡言之，價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：

　　2.3.2.1 配置存量房地產(chǎn)資源和利益由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙方都能接受的市場均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。

　　2.3.2.2 顯示房地產(chǎn)市場需求變化在下面的圖中，居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價(jià)就會(huì)上升而租金就會(huì)下降。

　　2.3.2.3 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化房地產(chǎn)市場供給的變化可能會(huì)由于下述兩個(gè)方面的原因引起：（1） 建設(shè)新的房地產(chǎn)或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式。

　　由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平 衡，所以，用“不平衡是絕對(duì)的，平衡是相對(duì)的和暫時(shí)的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當(dāng)不過的了。

　　2.3.2.4 指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃來適時(shí)滿足全體社會(huì)成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對(duì)市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號(hào)的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強(qiáng)、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。

　　2.3.2.5 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價(jià)日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，價(jià)格相對(duì)于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對(duì)多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

　　例題：房地產(chǎn)市場的功能有（?。?/p>

　　a配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　b指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　c指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　　d引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　2.4 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律

　　2.4.1 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個(gè)層面。

　　2.4.1.1 房地產(chǎn)空間市場在房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對(duì)于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一；對(duì)于家庭，空間是其消費(fèi)的商品之一?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。

　　2.4.1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間（例如每年）所獲得的租金（或等效租金），二是在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點(diǎn)與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。

　　2.4.1.3 房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時(shí)，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。

　　房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個(gè)狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，在大部分時(shí)間上市場都處于一種不均衡酌狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。

　　2.4.2 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

　　2.4.2.1 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

　　2.4.2.2 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間落差（time—lag，簡稱“時(shí)差”）；生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期；政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會(huì)政治動(dòng)蕩；制度因素，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等。

　　2.4.2.3 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會(huì)正常運(yùn)作，且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期；在此時(shí)期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異微乎其微。

　　根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。具體包括的階段是：確認(rèn)對(duì)新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求；導(dǎo)致超額建筑；調(diào)整，因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動(dòng)劇烈減緩；復(fù)蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復(fù)到空間市場供需均衡狀況；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)新建筑需求的增加；確認(rèn)對(duì)新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。

　　2.4.2.4 分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論來看：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系；就業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求也不再同比增長；經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不再立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加（如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會(huì)立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生）。在一穩(wěn)定可預(yù)測的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，了解長期、未來力量及其內(nèi)涵相對(duì)來說并不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必須強(qiáng)調(diào)對(duì)未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預(yù)測。

　　2.4.2.5 房地產(chǎn)市場的自然周期不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機(jī)制的作用總能在市場周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)。專家認(rèn)為，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期牛的平衡點(diǎn)。

　　（1）自然周期的第一個(gè)階段始于市場周期的谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機(jī)性開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個(gè)市場復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對(duì)于市場復(fù)蘇和增長的預(yù)期又會(huì)使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達(dá)到供需平衡。

　　（2）在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點(diǎn)），需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對(duì)額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達(dá)到一個(gè)令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項(xiàng)目有利可圖的水平。在這個(gè)階段，如果能獲得項(xiàng)目融資，會(huì)有一些開發(fā)商開始進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。

　?。?）自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項(xiàng)目在市場上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當(dāng)市場參與者最終認(rèn)識(shí)到市場開始轉(zhuǎn)向時(shí)，新開工的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)減少甚至停止。但竣工項(xiàng)目的大量增加所導(dǎo)致的供給高速增長，推動(dòng)市場進(jìn)入自然周期運(yùn)動(dòng)的第四階段。

　?。?）自然周期的第四階段始于市場運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。市場下滑過程的時(shí)間長短，取決于市場供給超出市場需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市。該階段隨著新開發(fā)項(xiàng)目的停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場自然周期的谷底。

　　2.4.2.6 房地產(chǎn)市場的投資周期隨著自然周期的運(yùn)動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動(dòng)，形成投資周期。

　?。?）當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。在這段時(shí)間，市場上只有可以承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者。由于租金和經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到或接近了最低點(diǎn)。承受不住財(cái)務(wù)壓力的業(yè)主或開發(fā)商會(huì)忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì)被抵押權(quán)人收回拍賣。

　?。?）隨著自然周期運(yùn)動(dòng)通過第一階段，投資者對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當(dāng)中來，尋找以低于重置成本的價(jià)格購買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。這類資本的流入使房地產(chǎn)市場通過平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達(dá)到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。

　?。?）當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項(xiàng)目的開發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識(shí)到市場轉(zhuǎn)向下滑時(shí)，就會(huì)降低對(duì)新項(xiàng)目投資的回報(bào)預(yù)期，同時(shí)也降低購買存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會(huì)進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。

　　2.4.2.7 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第 一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。

　　2.4.3 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱

　　2.4.3.1 房地產(chǎn)泡沫及成因

　?。?）房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。

　?。?）房地產(chǎn)泡沫的成因房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面。

　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 其次，投機(jī)需求的膨脹是誘因。

　　再有，金融機(jī)構(gòu)的過度放貸是促成因素。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。

　　2.4.3.2 “過度開發(fā)”及誘因

　?。?）房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

　?。?）過度開發(fā)的誘因過度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

　　開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)決策時(shí)，會(huì)對(duì)市場上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測。他們?cè)陬A(yù)測時(shí)，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價(jià)格情況。即使當(dāng)前市場上的熱銷和價(jià)格上漲只是暫時(shí)的現(xiàn)象，他們也很容易會(huì)認(rèn)為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去，于是造成對(duì)未來需求過分樂觀的估計(jì)。研究表明，對(duì)未來需求預(yù)測的偏差程度基本上與目前市場價(jià)格增長速度正相關(guān)，即目前市場價(jià)格增速越快，對(duì)未來估計(jì)中過分樂觀的程度就會(huì)越大。這時(shí)開發(fā)商往往會(huì)加大投資，大批項(xiàng)目上馬，待到竣工時(shí)，市場形勢已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。

　　開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會(huì)加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機(jī)會(huì)就會(huì)迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時(shí)這些市場機(jī)會(huì)是有限的；只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個(gè)開發(fā)商都想搶先得到市場機(jī)會(huì)，而不會(huì)進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。

　　2.4.3.3 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　（1）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　1）過度開發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而泡沫則是反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

　　2）過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。

　　3）房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會(huì)出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當(dāng)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個(gè)角度來說，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的；

　　4）從市場參與者的參與動(dòng)機(jī)來看：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。

　?。?）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)，都是用來描述房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)基本市場價(jià)值的偏離，是房地產(chǎn)價(jià)格中非基本價(jià)格的不同程度的體現(xiàn)，這是兩，者的共同點(diǎn)。“過熱”不一定就產(chǎn)生泡沫，但“過熱”是市場產(chǎn)生“泡沫”的前提，也是誘因之一。如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制（包括市場規(guī)則和政府政策），市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大且投機(jī)性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時(shí)會(huì)伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。

　　2.4.3.4 房地產(chǎn)泡沫的衡量我們可以從多個(gè)角度，來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價(jià)格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，“實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格”、“房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際gdp增長率”、“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)”、“房價(jià)收入比”、“個(gè)人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo)，都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。

　　例題：判斷如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起房地產(chǎn)過度開發(fā)；房地產(chǎn)過度開發(fā)是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。

　　2.5 政府對(duì)房地產(chǎn)市場的干預(yù)

　　2.5.1 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價(jià)值昂貴性和耐久性，對(duì)干預(yù)其發(fā)展的政策也具有相應(yīng)的特殊原則。

　　2.5.1.1 目標(biāo)的確定性政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策必須有明確的目標(biāo)。政策的預(yù)評(píng)價(jià)首先要考察這些目標(biāo)的必要性和可行性；政策的后評(píng)價(jià)則要分析這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度、實(shí)際受益者是否與目標(biāo)受益者相吻合、是否有負(fù)面作用等。這些目標(biāo)通常包括：

　?。?）使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。在任何時(shí)候，都有一個(gè)房地產(chǎn)存量來滿足當(dāng)前的生產(chǎn)生活需要。政府通常更關(guān)注新建商品房的人住情況，忽視存。量房地產(chǎn)的空置問題；或?qū)烧叩闹匾暢潭炔黄ヅ洹＿@就很難使存量房地產(chǎn)資源發(fā)揮最大的效用。

　?。?）保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。

　?。?）引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。在選擇新建項(xiàng)目位置時(shí)，要考慮當(dāng)前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機(jī)會(huì)和物業(yè)需求的未來變化、當(dāng)前的基礎(chǔ)設(shè)施狀況和城市總體規(guī)劃的要求，以避免或減少新建項(xiàng)目空置。

　?。?）滿足特殊群體的需要。

　　2.5.1.2 政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性，首先要求體現(xiàn)新舊政策的銜接。 其次，還要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套。最后，還應(yīng)體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。

　　2.5.1.3 政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性政府除了制定宏觀的調(diào)控政策外，還必須針對(duì)不同類型物業(yè)的供給、分配和消費(fèi)途徑，制定具有針對(duì)性的具體政策。同時(shí)這種政策還要有明確的導(dǎo)向性，以幫助市場的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為取向。

　　2.5.1.4 政策的公平性和效率公平和效率及其相互協(xié)調(diào)，是評(píng)價(jià)政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會(huì)的穩(wěn)定；又要通過資源的優(yōu)化配置來推動(dòng)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時(shí)為了確保基本的公平，要犧牲一定的效率；有時(shí)為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關(guān)系，是政府制定政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　2.5.2 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段對(duì)于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運(yùn)作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運(yùn)作。這樣才能保證本地及外來投資者對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安定繁榮，但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計(jì)劃、價(jià)格、稅收政策等。

　　2.5.2.1 土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控?zé)o論是宏觀經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃指導(dǎo)，還是市場運(yùn)行過程中的調(diào)控，土地供應(yīng)計(jì)劃的作用都十分大。土地作為重要的生產(chǎn)要素，同資金計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃一樣，是宏觀計(jì)劃指導(dǎo)的重要內(nèi)容，而土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效尤為直接和顯著，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對(duì)土地的直接需求，政府供應(yīng)土地的數(shù)量和質(zhì)量無疑可以直接控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。從市場運(yùn)行角度來看，供求關(guān)系是決定市場狀況的根本原因，我國土地由政府壟斷出讓，這就使得土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場具有更為直接、明顯的調(diào)節(jié)功能。

　　科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘?hào)做出靈敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計(jì)劃也是公開的，因?yàn)橥该鞯耐恋毓?yīng)信息，是避免盲目競爭的重要條件。一個(gè)城市的土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計(jì)劃的內(nèi)容包括：年度土地開發(fā)的面積、地點(diǎn)，修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點(diǎn)，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費(fèi)用，預(yù)計(jì)的地價(jià)款收入。

　　實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃宏觀調(diào)控的必要條件，是政府擁有足夠的土地儲(chǔ)備。隨著我國城市化進(jìn)程的加速和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市土地使用過程中雖然要盡量控制耕地的減少，但同時(shí)存在著如何使農(nóng)村土地高效率地轉(zhuǎn)化為城市用地的問題。大范圍征地是按城市規(guī)劃開發(fā)土地的前提，而且大范圍成片開發(fā)能取得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。在上海浦東新區(qū)和深圳等地，由政府統(tǒng)一將規(guī)劃區(qū)土地一次預(yù)征完畢，征地費(fèi)先付一小部分，余款待使用時(shí)再付清。這樣做的結(jié)果，使城市開發(fā)建設(shè)用地有 了足夠的儲(chǔ)備。另外，一些大城市也可以結(jié)合舊城區(qū)改造，來增辟土地儲(chǔ)備。

　　盡量減少用地單位的土地存量，也是增強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)節(jié)有效性必不可少的措施。城市原有的大量行政劃撥、占而未用的土地，不但違反土地管理法的規(guī)定，造成土地資源浪費(fèi)，而且還可能干擾房地產(chǎn)市場的運(yùn)行，政府土地、規(guī)劃主管部門應(yīng)逐步按城市規(guī)劃和法律規(guī)定，收回劃撥超過兩年而未使用的土地。

　　5.2.2.2 城市規(guī)劃的指導(dǎo)城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對(duì)土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。原有的城市規(guī)劃帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，市場經(jīng)濟(jì)體系建立后，其科學(xué)性、適用性都面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細(xì)藍(lán)圖等五個(gè)層次，高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。

　　實(shí)際上，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對(duì)土地配置，因而也對(duì)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行起重要作用，政府供應(yīng)土地的過程應(yīng)是具體實(shí)施國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、城市規(guī)劃的過程。面對(duì)日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個(gè)計(jì)劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計(jì)劃體系。

　　2.5.2.3 地價(jià)的杠桿作用房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對(duì)象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不但直接影響房地產(chǎn)市場的運(yùn)作，而且對(duì)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。雖然房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi)。建造成本及與之相關(guān)的專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金大體固定在一定水平上，通過調(diào)控地價(jià)來間接調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣三種出讓方式，以及必要時(shí)通過直接的行政干預(yù)，都可以對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。

　　2.5.2.4 稅收的功能房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對(duì)抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行等方面起到明顯的作用。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務(wù)優(yōu)惠政策，推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。

　　2.5.2.5 租金的控制

　　2.5.2.6 金融杠桿的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件、房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。自2002年2月21日開始，居民一年期儲(chǔ)蓄存款利率進(jìn)一步下調(diào)到1.98%，加上20%的利息稅和個(gè)人住房抵押貸款利率進(jìn)一步下調(diào)到5.76%，導(dǎo)致居民個(gè)人住房消費(fèi)大幅度增加；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款利率的下調(diào)，使房地產(chǎn)開發(fā)尤其是住宅建設(shè)投資有了顯著的增長。這些金融政策，明顯的達(dá)到了啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)、擴(kuò)大住宅建設(shè)投資規(guī)模、帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的效果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年年末全國個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別達(dá)到了11780億元和6657億元。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，實(shí)際上是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要手段。

　　2.5.2.7 住房政策的影響目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場流通；經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象，要受政府的指導(dǎo)；市場價(jià)商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格，就會(huì)使市場價(jià)商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費(fèi)政策，對(duì)商品住宅市場的調(diào)控作用也是顯而易見的。1998年政府停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化政策以來，商品住宅銷售中個(gè)人購買的比例，已經(jīng)穩(wěn)定在95%左右。

　　2.5.3 規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施

　　2.5.3.1 健全市場準(zhǔn)入制度建立資質(zhì)審查制度的原則首先是公開化，只有透明度高，才便于社會(huì)監(jiān)督。其次是標(biāo)準(zhǔn)化，即明確、具體地規(guī)定進(jìn)入某類市場必須具備的最低資格標(biāo)準(zhǔn)。各城市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等的行業(yè)準(zhǔn)人資格都作了明確的規(guī)定。當(dāng)然，隨著市場機(jī)制的健全和政府職能的轉(zhuǎn)變，對(duì)企業(yè)資格、資質(zhì)的管理職能，已經(jīng)開始逐步向行業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)自律組織過渡。

　　2.5.3.2 推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設(shè)市場經(jīng)濟(jì)，誠信為本，誠信建設(shè)尤為重要。建設(shè)部推動(dòng)建設(shè)的“中國房地產(chǎn)信用檔案”系統(tǒng)，為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供了公平競爭的平臺(tái)，推動(dòng)了企業(yè)自身的誠信體系信用文化建設(shè)，為規(guī)范房地產(chǎn)市場中的企業(yè)行為進(jìn)行了有益的嘗試。

　　2.5.3.3 規(guī)范交易程序用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機(jī)、維護(hù)市場秩序的有效措施。各城市對(duì)土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃以及產(chǎn)權(quán)登記等都規(guī)定有固定的辦事程序和所需滿足的必要條件。例如，商品房預(yù)售必須向城市房地產(chǎn)市場管理部門申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)必須提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售計(jì)劃和工程建設(shè)計(jì)劃、預(yù)售款的監(jiān)管方案、經(jīng)銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的除地價(jià)款外投入的建設(shè)資金已達(dá)25%的驗(yàn)資證明等文件。

　　2.5.3.4 加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實(shí)施。