一、預(yù)購商品房貸款抵押中的“抵押”

　　期權(quán)抵押1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款規(guī)定：“預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。其中使用的“抵押”一詞是否完全等同于通常所講演的房地產(chǎn)抵押，筆者認(rèn)為值得商榷。

　　其一，從抵押物本身來看，按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第46條的規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”?？梢?，抵押房地產(chǎn)必須是抵押人的合法的房地產(chǎn)，即在設(shè)定抵押權(quán)時，抵押物必須是實(shí)實(shí)在在存在的房地產(chǎn)，且權(quán)屬清楚，有權(quán)屬證書，無權(quán)屬爭議。預(yù)售商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押，購房者在簽訂購房合同時，購房者與開發(fā)商之間只是產(chǎn)生了債務(wù)關(guān)系，購房者獲得的僅僅是債權(quán)，尚不是房屋所有權(quán)。也就是說，在設(shè)定抵押權(quán)時，該房地產(chǎn)正在建設(shè)卻尚未竣工，抵押物是在未來某時點(diǎn)建成的房地產(chǎn)，即房屋的期權(quán)。

　　其二，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》中的規(guī)定，貸款銀行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記是抵押合同生效必備的一道手續(xù)。從抵押登記的形式來看，以取得房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》；以預(yù)售商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)是在抵押合同上作記載。預(yù)售商品房在抵押權(quán)設(shè)定時，抵押人并未獲得《房屋所有權(quán)證》，抵押人對預(yù)購的商品房享有的權(quán)利是一種期權(quán)，因而，貸款銀行和抵押人可持依法生效的《商品房買賣合同》（期房）辦理事會抵押備案手續(xù)。在辦理抵押備案手續(xù)時，還應(yīng)提供《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《商品房頂售許可證》。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，再正式辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

　　其三，從抵押涉及的法律關(guān)系來看，一般房地產(chǎn)抵押涉及的法律關(guān)系有：借款人與銀行之間的借貸關(guān)系，抵押人與貸款銀行之間的抵押關(guān)系；預(yù)售商品房抵押貸款涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜：購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房地產(chǎn)預(yù)售合同關(guān)系，購房者與銀行之間的惜貸關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系，即購房者向銀行貸款并以預(yù)購房地產(chǎn)向銀行擔(dān)保，開發(fā)商與銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。在辦理預(yù)購商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風(fēng)險，通常要求開發(fā)商全程擔(dān)保貸款。開發(fā)商對借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，而對借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后不能還款沒有設(shè)定任何義務(wù)。

　　其四，從抵押發(fā)生的階段來看，一般的房地產(chǎn)抵押發(fā)生于房地產(chǎn)建成后的任何階段；而預(yù)售商品房抵押則只能發(fā)生于房地產(chǎn)的預(yù)售階段。在商品房竣工后，房屋期權(quán)的抵押就轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的抵押。

　　二、預(yù)購商品房貸款抵押中抵押物評估的內(nèi)容

　　1.對抵押物的合法性進(jìn)行核查，并在估價報告中如實(shí)揭示遵循房地產(chǎn)估價的合法原則，房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在預(yù)售商品房貸款抵押物的評估中，要特別注意估價對象的合法產(chǎn)權(quán)。由于預(yù)售商品房貸款抵押，只發(fā)生在商品房的預(yù)售階段，所以，對該抵押物主要核查其報建手續(xù)是否完整。估價人員應(yīng)對估價對象的每一項報建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對，對于核對無誤的復(fù)印件給以認(rèn)可；未能核對或發(fā)現(xiàn)錯誤的復(fù)印件，在報告中進(jìn)行揭示。尤其要對估價對象的《商品房買賣合同》（期房）及“五證”即《國有土地使用證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行仔細(xì)核查。

　　2.評估抵押物的抵押價值

　?。?）關(guān)于估價時點(diǎn)。

　　雖然房地產(chǎn)抵押價值的評估時希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價格折算到設(shè)定抵押時的價值，但由于這種預(yù)期價值評估難以準(zhǔn)確把握，實(shí)際評估的抵押價值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的價值。由前面的分析可知，預(yù)售商品房貸款抵押評估時，估價對象的狀況為未來某時點(diǎn)（估價對象房地產(chǎn)竣工時點(diǎn)）的狀況，房地產(chǎn)的市場狀況為現(xiàn)在（抵押權(quán)設(shè)定時）的狀況。可見，房地產(chǎn)的市場狀況與估價對象的狀況不在同一時點(diǎn)。

　　值得注意的是，預(yù)售商品房貸款抵押物的評估不同于在建工程的評估。在建工程評估中，估價對象的狀況及房地產(chǎn)的市場狀況均為估價時點(diǎn)時的狀況，即房地產(chǎn)的市場狀況與估價對象的狀況處在同一時點(diǎn)。

　?。?）關(guān)于建筑面積。

　　預(yù)售商品房貸款抵押評估中經(jīng)常遇到的一個問題是，實(shí)際建筑面積超過《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的面積的情況。遵循房地產(chǎn)估價中的合法原則，應(yīng)根據(jù)不同的情況進(jìn)行處理；①已經(jīng)規(guī)劃部門同意，并補(bǔ)交了相關(guān)費(fèi)用的，可按規(guī)劃部門最終確定的建筑面積進(jìn)行評估；②已經(jīng)規(guī)劃部門處理，尚需補(bǔ)交費(fèi)用的，應(yīng)扣除該項費(fèi)用，并在估價報告中說明；③未經(jīng)規(guī)劃部門同意的，按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上規(guī)定的建筑面積考慮，并在估價報告中說明超面積部分的不合法性。

　　3.對預(yù)售商品房的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查按照中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》要求，借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售。

　　綜上所述，房地產(chǎn)預(yù)售商品房貸款抵押物的評估報告中，重點(diǎn)應(yīng)揭示抵押物的報建手續(xù)是否齊全、合法，提成示貸款銀行注意有關(guān)抵押物的風(fēng)險因素，給出在設(shè)定抵押權(quán)時的客觀、合理的市場價值，對抵押物的有關(guān)建筑面積公攤的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)和披露。