一、問題的提出隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)和銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的緊縮，房地產(chǎn)貸款的放貸比例也越來越低。

　　許多從事房地產(chǎn)信貸的中介公司的業(yè)務(wù)受到了很大的影響。一些不法分子開始利用抵押貸款估價(jià)報(bào)告文本制作中存在的缺陷，不惜采用挖補(bǔ)、粘貼、復(fù)印等方式，篡改抵押貸款估價(jià)報(bào)告結(jié)論，蒙騙銀行。他們利用某些信貸中介公司及銀行信貸員的私欲，相互勾結(jié)，“克隆”房地產(chǎn)權(quán)證、私刻房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章和估價(jià)師印章、偽造和篡改抵押貸款估價(jià)報(bào)告等手段，無中生有，肆無忌憚地騙取銀行貸款，產(chǎn)生了嚴(yán)重的后果。此外，由于銀行抵押貸款估價(jià)報(bào)告的收費(fèi)低、時(shí)間緊，一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了節(jié)約成本、提高效率，采用的估價(jià)報(bào)告格式是簡(jiǎn)化版本，也極易被偽造和篡改。以上情況使得抵押貸款估價(jià)報(bào)告被偽造和篡改的風(fēng)險(xiǎn)驟增。

　　二、偽造報(bào)告、篡改結(jié)論的手段今年中國(guó)銀行監(jiān)督委員會(huì)在滬進(jìn)行的一次房地產(chǎn)信貸例行抽查時(shí)發(fā)現(xiàn)：

　　本市一家著名的大銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中，有三家上海A級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告被不法分子多次偽造和篡改。其手段五花八門，觸目驚心。確實(shí)應(yīng)該引起房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)同行們的嚴(yán)重關(guān)注和極大警惕！

　　手段之一：利用某些估價(jià)機(jī)構(gòu)采用活頁(yè)式估價(jià)報(bào)告裝訂格式和估價(jià)報(bào)告邊縫上缺蓋騎縫章印的缺陷。不法分子把活頁(yè)式估價(jià)報(bào)告拆開，采用挖補(bǔ)、粘貼、重新復(fù)印等方式，修改載有估價(jià)結(jié)論的一頁(yè)，篡改估價(jià)報(bào)告結(jié)論，然后重新裝訂成冊(cè)，蒙騙取得銀行對(duì)房地產(chǎn)的高額貸款。

　　手段之二：利用有些估價(jià)師的文本制作習(xí)慣——以“此頁(yè)無正文”的形式，將房地產(chǎn)估價(jià)師章印、簽字和機(jī)構(gòu)公章的最后一節(jié)單獨(dú)成一頁(yè)，從而使估價(jià)結(jié)論與有房地產(chǎn)估價(jià)師章印、簽字、機(jī)構(gòu)公章的頁(yè)碼相分離，篡改估價(jià)報(bào)告結(jié)論。

　　手段之三：采用委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估同一樓盤的兩套不同面積的房屋，利用兩份同一樓盤不同面積的真實(shí)報(bào)告，進(jìn)行抽頁(yè)、換頁(yè)，用張冠李戴的方式，篡改估價(jià)報(bào)告結(jié)論。

　　手段之四：勾結(jié)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部極個(gè)別的職業(yè)道德敗壞的估價(jià)師，里應(yīng)外合，利用估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理上的疏忽，躲避估價(jià)質(zhì)量監(jiān)管，偷蓋機(jī)構(gòu)印章、法人印章和估價(jià)師印章，出具虛假估價(jià)報(bào)告，蒙騙銀行。

　　手段之五：采用惡劣手段，不惜犯罪，“克隆”房地產(chǎn)權(quán)證，全套私刻機(jī)構(gòu)印章、法人印章和估價(jià)師印章，完全假冒估價(jià)機(jī)構(gòu)抵押貸款估價(jià)報(bào)告，騙取銀行貸款后，逃之夭夭。

　　三、估價(jià)報(bào)告制作中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，各估價(jià)機(jī)構(gòu)都有的經(jīng)驗(yàn)，而且頗有心得。

　　但是對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的最終產(chǎn)品——估價(jià)報(bào)告的文本制作的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，往往是缺少關(guān)注、警惕不夠。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，本市的估價(jià)機(jī)構(gòu)抵押貸款估價(jià)報(bào)告的文本制作存在著以下隱患：一是采用活頁(yè)式報(bào)告裝訂居多；二是估價(jià)報(bào)告邊縫上缺蓋騎縫章?。蝗菆?bào)告扉頁(yè)缺少較難復(fù)制、篡改的“致委托方函”；四是估價(jià)結(jié)論與估價(jià)師印章、簽字、機(jī)構(gòu)公章不在同一頁(yè)碼上。這些隱患都容易成為不法分子偽造和篡改估價(jià)報(bào)告的漏洞。

　　四、提出幾點(diǎn)防范措施估價(jià)機(jī)構(gòu)如何防范抵押貸款估價(jià)報(bào)告文本制作的風(fēng)險(xiǎn)，既最大限度地增加不法分子的犯罪成本，又不增加或盡量少增加機(jī)構(gòu)的管理成本，應(yīng)成為估價(jià)機(jī)構(gòu)共同關(guān)心的問題。

　　筆者建議采取如下措施用來彌補(bǔ)估價(jià)報(bào)告文本制作上存在的缺陷，供同行們參考：

　　1.對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款估價(jià)報(bào)告執(zhí)行嚴(yán)格的管理制度，每份估價(jià)報(bào)告都由特快專遞送達(dá)銀行，減少中間環(huán)節(jié)?；蛘邔ⅰ爸挛蟹胶币豁?yè)直接傳真給銀行復(fù)核，防止篡改評(píng)估報(bào)告的不法行為發(fā)生。

　　2.估價(jià)報(bào)告裝訂盡量采用一次性、固定型不可拆裝訂，使報(bào)告不容易抽頁(yè)、換頁(yè)，起到防復(fù)制、篡改估價(jià)報(bào)告的作用。

　　3.估價(jià)報(bào)告的每頁(yè)邊縫應(yīng)蓋有滾動(dòng)式騎縫章印，倘若私改估價(jià)結(jié)論后，復(fù)印件的騎縫章印就會(huì)變黑。

　　4.報(bào)告每頁(yè)紙張的頁(yè)眉或頁(yè)腳要有明顯的機(jī)構(gòu)標(biāo)識(shí)的照片掃描圖形。復(fù)印件的機(jī)構(gòu)標(biāo)識(shí)照片掃描圖形就會(huì)變黑，以增加偽造難度。

　　5.估價(jià)報(bào)告的結(jié)論要和有估價(jià)師印章、簽字的部分在同一頁(yè)碼上，私改估價(jià)結(jié)論后，復(fù)印件的估價(jià)師印章和簽字就會(huì)變黑。

　　6.估價(jià)報(bào)告增加“致委托方函”，并附有估價(jià)結(jié)論、機(jī)構(gòu)印章和法人印章。在估價(jià)結(jié)論前面一定要戴“帽”（指估價(jià)結(jié)論前要有委估對(duì)象的名稱。地址、面積的描述），防范不法分子利用兩份同一樓盤不同面積的真實(shí)報(bào)告進(jìn)行抽頁(yè)、換頁(yè)，用張冠李戴方式，篡改估價(jià)報(bào)告。