各市、區(qū)人民政府，市政府各部門，市直各單位：

　　近年來，我市的房地產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改善人民群眾居住條件發(fā)揮了積極作用。但同時(shí)也存在著一些亟待解決的問題。主要表現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目公司過多過濫，一些出讓地塊常年閑置，部分項(xiàng)目常年停建，有的項(xiàng)目拆遷居民不能按期回遷，少數(shù)住宅工程質(zhì)量低劣，部分入住區(qū)（片）配套設(shè)施不全，商品房銷售糾紛逐年增多等。這些問題如不解決，將擾亂我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，影響居民生活和城市環(huán)境，阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、加強(qiáng)經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地管理

　　（一）各級(jí)土地管理部門要在對(duì)1991年以來的國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行全面檢查清理的基礎(chǔ)上，采取切實(shí)有效的措施，加快對(duì)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊遺留問題的處理。對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓1年以上而未動(dòng)工開發(fā)的項(xiàng)目要分類排隊(duì)，分清責(zé)任。其中，對(duì)違反土地出讓合同約定，滿1年不滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的土地，要依法收回。對(duì)市區(qū)內(nèi)閑置的出讓地塊，由受讓方按規(guī)定進(jìn)行綠化或由園林綠化專業(yè)單位有償代為綠化。

　　（二）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，盤活城市地產(chǎn)，逐步建立土地儲(chǔ)備制度。從本通知下發(fā)之日起，改革企業(yè)利用原場(chǎng)地“退二進(jìn)三”政策開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式。對(duì)準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的單位使用的劃撥土地，原則上由政府收回或置換，然后根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求優(yōu)化配置。其中，經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，要采取公開招標(biāo)、拍賣等市場(chǎng)化方式，按規(guī)劃要求，將土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，以盤活地產(chǎn)，調(diào)控市場(chǎng)，落實(shí)規(guī)劃。同時(shí)，政府對(duì)收回的土地出讓金，按一定比例用于增加企業(yè)國有資本金和“退二進(jìn)三”。

　　二、規(guī)范合資聯(lián)建、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)行為

　�。ㄒ唬┙�立健全和落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制。凡以出讓的國有土地使用權(quán)（指已支付全部出讓金且申領(lǐng)了國有土地使用證）作價(jià)入股，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的，合資合作各方應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，明確項(xiàng)目法人。項(xiàng)目法人要依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)，并對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全過程承擔(dān)責(zé)任，包括項(xiàng)目范圍內(nèi)規(guī)劃的市政公用設(shè)施、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)施的投資。將受讓地分割（包括按樓座分割）、分?jǐn)偅�轉(zhuǎn)給其他開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營，亦必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)，明確分割地塊的項(xiàng)目法人和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

　�。ǘ�）認(rèn)真貫徹實(shí)施新《土地管理法》，加大監(jiān)察執(zhí)法力度。嚴(yán)肅查處未經(jīng)審批轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和未經(jīng)審批利用劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為。凡未辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，未確定項(xiàng)目法人以及未按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用而合資聯(lián)建、合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有關(guān)部門不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，不予下達(dá)新開工項(xiàng)目投資計(jì)劃，不予辦理工程報(bào)建、商品房預(yù)（銷）售審批手續(xù)。

　　三、做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批和資質(zhì)管理工作

　　要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，提高開發(fā)企業(yè)的素質(zhì)，把好登記注冊(cè)、資質(zhì)認(rèn)定和市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。

　�。ㄒ唬﹥�(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)主管部門先期審批制度，申辦者持開發(fā)主管部門的批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料，到工商行政管理部門申請(qǐng)登記注冊(cè)。外商投資（中外合資、中外合作、外商獨(dú)資）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，應(yīng)按照《青島市外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定辦理，對(duì)可行性研究報(bào)告、合同、章程的審批，必須征求房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。今后要嚴(yán)格控制審批新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　�。ǘ�）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是依法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法地位的重要依據(jù)和憑證，嚴(yán)禁任何無資質(zhì)證書的單位和個(gè)人從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。各有關(guān)部門在審批開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、投資計(jì)劃、規(guī)劃定點(diǎn)、土地使用、工程建設(shè)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和企業(yè)年檢等手續(xù)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真驗(yàn)核資質(zhì)證書和有關(guān)證明文件。凡不能出示資質(zhì)證書和有關(guān)證明文件的，一律不予辦理有關(guān)手續(xù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，認(rèn)真組織好資質(zhì)年檢工作。對(duì)無房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、無自有資金、無技術(shù)力量的公司，要堅(jiān)決予以清理取締。對(duì)未取得資質(zhì)證書或借用資質(zhì)證書擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的，要按有關(guān)規(guī)定給予嚴(yán)肅處理。

　�。ㄈ�）以市場(chǎng)調(diào)控和政策導(dǎo)向調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭中通過聯(lián)合、兼并、控股、參股等資本運(yùn)營手段，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營；扶持市場(chǎng)份額大、質(zhì)量高、效益好、管理規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)，促其向集團(tuán)化、股份制方向發(fā)展。

　　四、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)實(shí)行合同管理

　　各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)按照《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)實(shí)行合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開工前應(yīng)與開發(fā)主管部門簽訂開發(fā)建設(shè)合同，明確企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開發(fā)建設(shè)合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括：開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，開工期限和建設(shè)進(jìn)度，工程質(zhì)量要求，配套設(shè)施建設(shè)要求，回遷安置要求，違約責(zé)任，雙方約定的其他事項(xiàng)等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與開發(fā)主管部門簽訂開發(fā)建設(shè)合同后，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門向開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營許可證，該許可證是進(jìn)行工程報(bào)建和申請(qǐng)商品房預(yù)（銷）售許可證的必備文件，有關(guān)部門在審批時(shí)必須按要求予以審核把關(guān)。

　　五、強(qiáng)化建筑工程質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)其開發(fā)建設(shè)的建筑工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位要按照各自的職責(zé)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所有建筑工程都必須辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，通過招標(biāo)或方案競(jìng)選，確定相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)、施工單位，通過競(jìng)爭擇優(yōu)確定監(jiān)理單位。建筑工程竣工后，必須報(bào)請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核定工程質(zhì)量等級(jí)，未經(jīng)核定質(zhì)量等級(jí)或經(jīng)核定質(zhì)量不合格的工程，不得進(jìn)行綜合驗(yàn)收和交付使用。在商品住宅預(yù)（銷）售和交付使用前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向用戶提供《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》，并按約定和承諾的事項(xiàng)，做好售后服務(wù)，承擔(dān)保修責(zé)任。凡沒有質(zhì)量保證書和使用說明書的商品住宅，不得進(jìn)入市場(chǎng)，有關(guān)部門不予審批商品房預(yù)（銷）售許可證，不予綜合驗(yàn)收。

　　加強(qiáng)政府監(jiān)督，把好各個(gè)環(huán)節(jié)質(zhì)量關(guān)。各有關(guān)部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察設(shè)計(jì)、施工許可、資質(zhì)管理、招標(biāo)投標(biāo)、材料準(zhǔn)用、建設(shè)監(jiān)理、市場(chǎng)監(jiān)管、質(zhì)量評(píng)定、項(xiàng)目驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)上要層層嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題要追究那個(gè)環(huán)節(jié)有關(guān)人員的責(zé)任。

　　六、加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)的管理

　　開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)單位要按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和“先地下、后地上”的原則，統(tǒng)籌安排好配套設(shè)施的建設(shè)，做到配套設(shè)施與建筑工程同步建成。為落實(shí)配套設(shè)施資金的投入，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工前與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和委托銀行簽訂配套設(shè)施建設(shè)資金投入?yún)f(xié)議，按審核的配套工程預(yù)算額將建設(shè)資金存入委托銀行。配套資金以建設(shè)單位的名義存放，本金和利息為建設(shè)單位所有，專款專用，建設(shè)單位按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度向開發(fā)主管部門申報(bào)配套設(shè)施施工計(jì)劃。委托銀行應(yīng)按照協(xié)議和批準(zhǔn)的配套設(shè)施施工計(jì)劃向建設(shè)單位支付存放資金。

　　七、建立開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收制度

　　根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)對(duì)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施綜合驗(yàn)收制度。原則上綜合驗(yàn)收應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目全部竣工、建筑工程和配套工程均達(dá)到合格以上等級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。特別是住宅質(zhì)量，供水、供電、供熱、供氣、電信、有線電視、排水等配套設(shè)施，住宅小區(qū)綠化、休閑等環(huán)境建設(shè)，以及學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、公交線路等大配套項(xiàng)目都要作為綜合驗(yàn)收的重點(diǎn)。較大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，特別是較大群體住宅區(qū)（片）實(shí)行分期開發(fā)建設(shè)的，其一期工程的綜合驗(yàn)收必須達(dá)到以下基本條件：

　�。ㄒ唬┺k理正式供水手續(xù)，住宅用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)。

　�。ǘ�）辦理正式供電手續(xù)，住宅用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)。

　�。ㄈ�）住宅雨、污水排放納入城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限，暫時(shí)無法納入城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)的，需經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)和市政建設(shè)主管部門審批同意，在規(guī)定的期限內(nèi)采取臨時(shí)性排放措施。

　�。ㄋ模┳≌�與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相連。

　�。ㄎ澹┳≌�周邊場(chǎng)地清潔，道路平整，具備綠化條件，配備環(huán)衛(wèi)設(shè)施，并與施工工地有明顯的隔離設(shè)施。

　　（六）配備臨時(shí)過渡的商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理和居委會(huì)辦公用房。

　�。ㄆ撸┰O(shè)立臨時(shí)性的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，可實(shí)施必要的物業(yè)管理。

　　未進(jìn)行綜合驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收不合格的開發(fā)項(xiàng)目，不得交付使用。

　　八、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管工作力度

　　各有關(guān)部門要認(rèn)真履行職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)督管理，密切配合，齊抓共管，綜合治理，進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。要認(rèn)真學(xué)習(xí)和借鑒外地的經(jīng)驗(yàn)，積極研究、探索市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下做好監(jiān)管工作的有效途徑和辦法。依據(jù)法規(guī)和消化不良房地產(chǎn)的新辦法，盡快制定處理意見或?qū)嵤┓桨�，在今明兩年基本解決閑置出讓地、常年停建工程和建成區(qū)（片）配套設(shè)施不完備問題。要加大執(zhí)法力度，對(duì)嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，群眾反映強(qiáng)烈的違法行為，依法嚴(yán)厲查處，切實(shí)做到有法必依，違法必究，執(zhí)法必嚴(yán)。

　　各級(jí)監(jiān)察部門要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)察力度，對(duì)玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假、貪污受賄的部門、單位和個(gè)人，給予嚴(yán)厲處罰，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任�！�