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1998-11-20 15:18 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
。1998年11月20日市十二屆人大常委會第六次會議通過1998年12月25日省九屆人大常委會第六次會議批準(zhǔn) 1998年12月25日市人大常委會公告公布 根據(jù)2001年7月19日市十二屆人大常委會第二十八次會議《關(guān)于修改〈青島市古樹名木保護(hù)管理辦法〉等九件地方性法規(guī)部分條款的決定》修正)
第一章 總則
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,提高城市管理水平,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際情況,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。
本條例所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定對物業(yè)實行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的綜合性服務(wù)。
本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱非業(yè)主使用人,是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。
第四條 青島市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)行政主管部門)主管全市物業(yè)管理工作。青島市物業(yè)管理部門和各區(qū)(市)人民政府確定的部門(以下稱物業(yè)行政管理部門)按照本條例規(guī)定具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理工作。
其他有關(guān)部門按照各自的職責(zé),協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)行政管理工作。
街道辦事處對涉及城市管理的物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,對物業(yè)管理與居委會工作、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成;業(yè)主人數(shù)較多的,應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表大會。
業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)物業(yè)行政管理部門登記,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的范圍由物業(yè)行政管理部門按照實際情況劃定。
第六條 實行物業(yè)管理的新建物業(yè)由物業(yè)行政管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議;原有物業(yè)由物業(yè)行政管理部門組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議。
第七條 業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議,應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)持有表決權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席方可舉行。
表決權(quán)實行住宅房屋一戶一票;非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票,一百平方米以下的有房屋所有權(quán)證的每證一票。
第八條 業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議每年至少召開一次。經(jīng)百分之十五的業(yè)主或業(yè)主代表提議,應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議應(yīng)當(dāng)邀請非業(yè)主使用人和有關(guān)部門及街道辦事處、居委會代表列席。
第九條 業(yè)主委員會成員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,由七至十一人組成,設(shè)主任一人、副主任一至二人。
業(yè)主不足七人的物業(yè),業(yè)主委員會的組成,由全體業(yè)主協(xié)商確定。業(yè)主委員會每屆任期三年,主任、副主任、委員可以連選連任。
第十條 業(yè)主大會和業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):
。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員;
。ǘ┞犎『蛯徸h業(yè)主委員會的工作報告,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
。ㄈ┩ㄟ^和修訂業(yè)主公約,批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程;
(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
。ㄎ澹Q定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
。Q定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
第十一條業(yè)主委員會履行下列職責(zé):
。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議并報告工作;
。ǘ┴(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)的具體工作,與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理聘用合同;
。ㄈ⿲徸h物業(yè)管理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理工作計劃,監(jiān)督和評價物業(yè)管理企業(yè)的工作情況;
。ㄋ模⿲徸h物業(yè)管理各項有關(guān)資金的收取與使用計劃,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按年度公布收支情況;
。ㄎ澹┞犎I(yè)主和非業(yè)主使用人及物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理工作的意見和建議;
。┡浜衔飿I(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)追交欠費;
(七)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。
第十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議。業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過半數(shù)通過。
第十三條實行物業(yè)管理的,應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議討論通過后生效。
第十四條業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定,不得與法律、法規(guī)相抵觸。
第三章 企業(yè)與市場管理
第十五條物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立,以物業(yè)管理服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù),并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。
第十六條物業(yè)管理企業(yè)成立應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
。ㄒ唬┯衅髽I(yè)名稱、章程和固定的辦公場所;
(二)有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員;
(三)有符合規(guī)定的注冊資金;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十七條申辦物業(yè)管理企業(yè),在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)范圍內(nèi)的,經(jīng)所在區(qū)物業(yè)行政管理部門審查后,報市物業(yè)行政主管部門審批;在嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)和各縣級市范圍內(nèi)的,報所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門審批。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理工商、稅務(wù)等有關(guān)登記手續(xù)。
第十八條申辦物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列文書資料:
(一)企業(yè)法定代表人和專業(yè)技術(shù)及管理人員的職稱證件;
。ǘ┵Y信證明;
(三)其他規(guī)定的文書資料。
第十九條物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理,按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)需變更登記事項或撤銷的,應(yīng)當(dāng)?shù)皆瓕徟、登記部門辦理變更或注銷登記手續(xù)。
第二十一條業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)與其簽訂物業(yè)管理聘用合同,報物業(yè)行政管理部門備案。
選聘物業(yè)管理企業(yè),一般應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)的方式。
物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過三年,到期可續(xù)簽或重新簽訂。
第二十二條物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿前兩個月通知對方,由業(yè)主委員會在合同期滿前確定新聘用的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理聘用合同期滿前,物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的,由物業(yè)行政管理部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域的物業(yè)管理,至業(yè)主委員會聘用新的物業(yè)管理企業(yè)止。在合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的,在爭議解決之前,合同雙方不得停止履行義務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止后的一個月內(nèi),騰出占用的有關(guān)物業(yè)管理辦公和商業(yè)網(wǎng)點用房等各項經(jīng)營設(shè)施,交出有關(guān)資料,辦理退租和費用結(jié)算等手續(xù)。
第二十三條物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn),采取政府定價或協(xié)商定價的方式確定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十四條新建物業(yè)投入使用至業(yè)主委員會成立并聘用物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理前的前期物業(yè)管理,由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施,費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)投入使用前制定物業(yè)使用規(guī)定。開發(fā)建設(shè)單位持工程竣工質(zhì)量驗收和規(guī)劃管理驗收證明、物業(yè)使用規(guī)定、前期物業(yè)管理聘用合同向物業(yè)行政管理部門提出物業(yè)投入使用申請,經(jīng)批準(zhǔn)后方可投入使用。
物業(yè)投入使用且入住率達(dá)到百分之五十的,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立后的兩個月內(nèi)完成物業(yè)管理企業(yè)的選聘、物業(yè)管理聘用合同及入住合同的簽訂、實施物業(yè)管理審批手續(xù)的辦理以及物業(yè)管理移交手續(xù)等項工作。
第二十五條原有物業(yè)實行物業(yè)管理的,須經(jīng)物業(yè)行政管理部門審查同意。
第二十六條業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后,開發(fā)建設(shè)單位或原管理單位和部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理有關(guān)工作移交給業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè),并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。
第二十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金,公共資金實行專項管理,專款專用。該資金的具體收取、使用和管理辦法,由市人民政府制定。
第二十八條住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理移交時,應(yīng)當(dāng)按開發(fā)建設(shè)各類房屋總建筑面積百分之零點五的比例向業(yè)主委員會提供配套的商業(yè)網(wǎng)點用房以及一定面積的物業(yè)管理辦公用房、停車場(庫)、自行車棚(房)等,用于業(yè)主委員會辦公和物業(yè)管理企業(yè)辦公及經(jīng)營活動,經(jīng)營所得收入用于該物業(yè)管理區(qū)域管理經(jīng)費的支出。
第二十九條物業(yè)管理辦公用房、配套商業(yè)網(wǎng)點用房以及停車場(庫)、自行車棚(房)等設(shè)施,其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,任何單位和個人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交換、買賣。已經(jīng)占用或改作他用的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政管理部門限定的期限內(nèi)騰出并恢復(fù)原使用功能。
第三十條物業(yè)管理聘用合同應(yīng)包括以下內(nèi)容:
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的項目、范圍、內(nèi)容及費用;
。ǘ╇p方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);
。ㄈ┕芾砼c服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn);
。ㄋ模┖贤谙藜斑`約責(zé)任;
。ㄎ澹┢渌麠l款。
第三十一條業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住合同。入住合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:
。ㄒ唬┪飿I(yè)名稱;
。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)名稱;
。ㄈI(yè)主或非業(yè)主使用人情況;
。ㄋ模┧褂梅课萸闆r;
。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;
。╇p方的權(quán)利與義務(wù);
。ㄆ撸┵M用標(biāo)準(zhǔn)及交納時限;
。ò耍┻`約責(zé)任;
。ň牛┢渌嘘P(guān)事項。
第三十二條物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括:
。ㄒ唬┓课莨膊课患捌涓綄僭O(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù);
。ǘ╇娞荨⒍喂┧O(shè)施等的運行服務(wù);
(三)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;
。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;
。ㄎ澹﹨f(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)和基層治保組織搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作;
。┩ピ壕G地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理;
(七)通知有關(guān)單位維修有關(guān)市政公用設(shè)施;
(八)物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項。
第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施管理與物業(yè)管理的具體內(nèi)容和界限,由市人民政府確定。原由市政公用設(shè)施管理單位承擔(dān)的管理職責(zé)和服務(wù)事項,不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第三十四條房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修費用,按有關(guān)規(guī)定從建立的公共部位維修金中支出,未建立公共部位維修金或維修金不足的,由業(yè)主依其房屋所占建筑物總面積的比例承擔(dān)。
第三十五條業(yè)主房屋內(nèi)部的維修,由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。租賃房屋的維修責(zé)任由出租方承擔(dān),但當(dāng)事人雙方另有約定的除外。
第三十六條在保修期內(nèi)新建物業(yè)的維修,按國家規(guī)定或房屋出售合同規(guī)定的期限由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修;委托物業(yè)管理企業(yè)保修的,保修費用由雙方另行約定。
第三十七條物業(yè)管理企業(yè)提供第三十二條(二)、(三)、(五)、(六)項服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)按價格行政主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)和范圍或合同約定向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取公共性服務(wù)費用。
新建物業(yè)尚未售出部分的房屋,應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位交納物業(yè)管理有關(guān)服務(wù)費用,交納標(biāo)準(zhǔn)按已入住房屋收費標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十執(zhí)行。雙方另有約定的按合同執(zhí)行。
第三十八條物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的專項服務(wù)事項,應(yīng)明碼標(biāo)價;提供特約服務(wù)項目,費用可由雙方商定。
第三十九條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位,可以按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)服務(wù)事項,委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù),委托服務(wù)費用按市有關(guān)規(guī)定或委托合同執(zhí)行。不實行委托服務(wù)的,應(yīng)由有關(guān)市政公用設(shè)施管理單位服務(wù)到戶。
第四十條供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修、更新和改造工程,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報,按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù),并做好施工后的恢復(fù)工作。
第四十一條物業(yè)管理企業(yè)可以開展并應(yīng)當(dāng)支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。
第五章 法律責(zé)任
第四十二條對未經(jīng)批準(zhǔn)從事物業(yè)管理經(jīng)營的,由物業(yè)行政管理部門責(zé)令停止違法行為、沒收非法所得,并處以一萬元以下罰款。
第四十三條物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定收取費用的,由價格行政主管部門依法給予處罰;違反工商行政管理規(guī)定的,由工商行政管理部門依法給予處罰。
第四十四條物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主、非業(yè)主使用人違反入住合同,一方當(dāng)事人有權(quán)要求對方當(dāng)事人依法承擔(dān)違約責(zé)任。
第四十五條對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人,物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。
第四十六條開發(fā)建設(shè)單位未辦理審批手續(xù)即將新建物業(yè)投入使用的,由物業(yè)行政管理部門處以五萬元以上、十萬元以下罰款。
第四十七條開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金,或在物業(yè)管理移交時未按規(guī)定移交物業(yè)管理辦公用房等設(shè)施的,由物業(yè)行政管理部門責(zé)令其繳納或移交,并可處五萬元以上、十萬元以下罰款。
第四十八條物業(yè)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、失職瀆職的,由有關(guān)部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第四十九條業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)因履行物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時,可由物業(yè)行政管理部門調(diào)解,也可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第五十條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的規(guī)定申請復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請復(fù)議、不提起訴訟,又不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六章 附則
第五十一條 本條例自1999年5月1日起施行。
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