第一章 總 則

　　第一條 為了加強(qiáng)我市城市住宅區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的居住環(huán)境，發(fā)揮物業(yè)最大的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)法律、法規(guī)和國(guó)家、省建設(shè)行政部門關(guān)于城市居住區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城區(qū)（含建制鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)）范圍內(nèi)城市居民住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主體，具備相應(yīng)的配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地及非住宅房屋的居民生活區(qū)、住宅組團(tuán)、綜合性大樓等。 本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。 本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司根據(jù)本辦法和住宅區(qū)業(yè)主的委托，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行修繕、維護(hù)及其他與之相關(guān)的專業(yè)化管理服務(wù)活動(dòng)。 本辦法所稱物業(yè)管理公司（以下稱物業(yè)公司），是指按僉程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

　　第四條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門（以下稱物管部門）。其主要職責(zé)： （一）貫徹實(shí)施國(guó)家、省及本市有關(guān)物業(yè)管理工作的政策、法規(guī)和規(guī)范性文件； （二）對(duì)全市城鎮(zhèn)物業(yè)管理工作進(jìn)行調(diào)查研究，向市人民政府提出建設(shè)性意見(jiàn)，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施； （三）負(fù)責(zé)本市物業(yè)公司的資質(zhì)審查、審批、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督和年檢工作； （四）制定本市住宅區(qū)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； （五）參與制定本市物業(yè)管理的收費(fèi)辦法； （六）負(fù)責(zé)對(duì)各縣（市）區(qū)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　第五條 市人民政府成立焦作市物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)（辦公室設(shè)在市房產(chǎn)管理部門），指導(dǎo)直轄市物業(yè)管理工作。 規(guī)劃、建設(shè)、工商、物價(jià)、公安、郵電、供電等部門和住宅區(qū)所在地人民政府應(yīng)共同配合物管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第六條 本市物業(yè)管理工作納入城市建設(shè)管理。物管部門應(yīng)當(dāng)參加市政府規(guī)劃建設(shè)聯(lián)席辦公會(huì)議，可以提前介入住宅區(qū)建設(shè)管理，并參加竣工綜合驗(yàn)收，負(fù)責(zé)審查物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)。

　　第七條 住宅區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法，并按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)用，享有住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利和業(yè)務(wù)。

　　第二章 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司

　　第八條 住宅區(qū)應(yīng)依照本辦法成立業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)在物管部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處指導(dǎo)下，由住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，組成人員應(yīng)至少是五人的奇數(shù)，住宅區(qū)設(shè)有居委會(huì)的，應(yīng)吸收居委會(huì)一名代表參加。業(yè)主委員會(huì)人員組成應(yīng)報(bào)物管部門備案。主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)委員選舉，必要時(shí)，由物管部門提名，委員會(huì)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。 業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)需要向政府社團(tuán)登記主管部門申請(qǐng)法人登記。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表住宅區(qū)業(yè)主，依照本辦法和業(yè)主委員會(huì)章程，行使住宅區(qū)管理監(jiān)督權(quán)。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利 （一）制定業(yè)主委員會(huì)章程，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益； （二）決定選聘或解聘物業(yè)公司； （三）審議物業(yè)公司制定的年度管理計(jì)劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)公司的各項(xiàng)管理工作和物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況。 業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)：

　�。ㄒ唬﹨f(xié)助物業(yè)公司落實(shí)各項(xiàng)管理措施；（二）會(huì)同物管部門監(jiān)督物業(yè)管理資金的使用和管理；（三）接受業(yè)主、物管部門、政府有關(guān)部門的監(jiān)督； （四）直轄市業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

　　第十條 設(shè)立物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯凶约旱拿�稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所； （三）有符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定數(shù)額的資本金； （四）有足夠數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員； （五）其它有關(guān)條件。 物業(yè)公司經(jīng)物管部門資質(zhì)審查，取得《焦作市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)證書》，向工商行政管理部門申請(qǐng)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 物業(yè)公司享受國(guó)家和省、市對(duì)第三產(chǎn)業(yè)再就業(yè)和社區(qū)服務(wù)的優(yōu)惠政策。

　　第十一條 物業(yè)公司的權(quán)利； （一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)和本辦法，制定住宅區(qū)物業(yè)管理制度，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行；（二）依據(jù)合法的物業(yè)管理制度或物業(yè)管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并按有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用； （三）制止違反本辦法和管理制度的行為； （四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理； （五）選聘專營(yíng)公司，承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 物業(yè)公司的義務(wù)：（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)； （二）接受業(yè)主委員會(huì)和住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督； （三）重大的管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可； （四）接受物管部門、政府有關(guān)部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　第十二條 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》�！段飿I(yè)管理合同》使用統(tǒng)一的合同文本。 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確下列事項(xiàng)： （一）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)公司的名稱、住所； （二）管理范圍和管理項(xiàng)目； （三）管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)； （四）管理費(fèi)用； （五）雙方權(quán)利和義務(wù)； （六）合同期限； （七）違約責(zé)任； （八）合同終止和解除的約定； （九）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　第十三條 物業(yè)管理合同和住宅區(qū)物業(yè)管理制度，須報(bào)物管部門備案。

　　第十四條 物業(yè)管理的主要內(nèi)容： （一）對(duì)住宅區(qū)的房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)； （二）對(duì)住宅區(qū)的公共設(shè)施、共用設(shè)備進(jìn)行維護(hù)；（三）負(fù)責(zé)維護(hù)住宅區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生； （四）維護(hù)住宅區(qū)的公共綠化； （五）維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，配合業(yè)主委員會(huì)與當(dāng)?shù)毓�安派出所搞好住宅區(qū)的安全保衛(wèi)工作； （六）根據(jù)業(yè)主的要求開展國(guó)家法律、法規(guī)允許的專項(xiàng)有償服務(wù)；（七）接受住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委托的其他管理業(yè)務(wù)。

　　第三章 物業(yè)的使用與維修管理

　　第十五條 住宅區(qū)的房屋及其配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。

　　第十六條 住宅區(qū)竣工后，由市建設(shè)主管部門組織相關(guān)部門按城市規(guī)劃和住宅區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)公司接收管理。

　　第十七條 移交住宅區(qū)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物管部門或業(yè)主委員會(huì)提交下列文件資料（可以是檔案館提供的復(fù)印件）： （一）住宅區(qū)平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖；（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖； （三）地下管網(wǎng)施工圖； （四）其他必要的文件資料。 無(wú)上述文件資料的，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位重新測(cè)繪，注明實(shí)際測(cè)繪時(shí)間后移交。

　　第十八條 新建的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在居民入住前六十日?qǐng)?bào)經(jīng)物管部門同意，自行或選聘物業(yè)公司實(shí)行住宅區(qū)物業(yè)管理。選聘物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)按照本辦法簽訂物業(yè)管理合同，合同期一般為二年。 業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)公司，原物業(yè)公司在同等條件下有優(yōu)先承攬權(quán)。

　　第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定，本著有利于物業(yè)使用、安全方便、公平合理和原則，正確處理供水、排水、供暖、供氣、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

　　第二十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定： （一）不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外觀、改變房屋用途； （二）不得占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者改變公共設(shè)施的使用性質(zhì)； （三）不得在住宅院落、走道、樓梯間、平臺(tái)、屋面等共用部位存放物品；（四）不得侵占綠地或損毀綠地設(shè)施； （五）不得亂設(shè)攤點(diǎn)、亂建集貿(mào)市場(chǎng)； （六）不得亂倒垃圾、雜物；（七）不得在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫； （八）不得排放有毒有害物質(zhì)或發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； （九）不得隨意停放車輛； （十）不得違章搭建；（十一）不得飼養(yǎng)家禽、家畜； （十二）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十一條 業(yè)主裝修住宅，應(yīng)事先告知物業(yè)公司。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)違反本辦法第二十條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)務(wù)委員會(huì)，提交政府有關(guān)部門處理。

　　第二十二條 物業(yè)的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：（一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 自用部位是指住宅戶門以內(nèi)業(yè)主自用的房間、陽(yáng)臺(tái)、開井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位。 自用設(shè)備是指住宅戶門以內(nèi)業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)�、暖氣管道、電線等設(shè)備。 （二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修，由整幢住宅的業(yè)主共同負(fù)責(zé)，物業(yè)公司具體組織實(shí)施。 共用部位是指一幢住宅內(nèi)部由整幢住宅的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、走廊通道、房屋基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、室外墻面、屋面等部位。 共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部由整幢住宅的業(yè)主共同使用的供水、排水、供暖、燃?xì)夤艿�、供電照明、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。 （三）公共設(shè)施的維修，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共同負(fù)責(zé)，物業(yè)公司具體組織實(shí)施。 公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主共同使用的道路、綠地、路燈、化糞池、垃圾箱、變電站、住宅區(qū)圍墻等設(shè)施。 住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修。找不到責(zé)任人的，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

　　第二十三條 住宅區(qū)內(nèi)相關(guān)專業(yè)部門的責(zé)任區(qū)分： （一）供水部分：?jiǎn)卧�總表（含）以外由供水單位�?fù)責(zé)； （二）下水部分：住宅區(qū)與周邊市政道路管網(wǎng)接頭處以外，由市政部門負(fù)責(zé)；（三）供電部分：進(jìn)房屋單元戶表（含）以外由部門負(fù)責(zé)；（四）供熱、天然氣、路燈、通信電視的管道、線路等由各專業(yè)部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理；（五）環(huán)衛(wèi)：住宅區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)道路、房屋周圍綠化帶、樓道等公共環(huán)境的清掃，垃圾箱、道清運(yùn)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。垃圾：配有獨(dú)立垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的住宅區(qū)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)送到垃圾處理廠，享受市財(cái)政對(duì)環(huán)衛(wèi)部門的供給標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)獨(dú)立配套垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的住宅區(qū)內(nèi)垃圾，由物業(yè)公司送到附近轉(zhuǎn)運(yùn)站； （六）住宅區(qū)內(nèi)違章建筑的整治由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)，物業(yè)公司配合；（七）住宅區(qū)綠化建設(shè)與管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)或業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)實(shí)施；（八）住宅區(qū)內(nèi)公廁的日常管理、維護(hù)、清挖、清運(yùn)、消毒由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)； （九）住宅區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車處、停車場(chǎng)等交通設(shè)施的維修、管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)；（十）住宅區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作由當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，物業(yè)公司做好安全巡視、門衛(wèi)值班工作、發(fā)生案件及時(shí)報(bào)公安機(jī)關(guān)處理；（十一）住宅區(qū)內(nèi)集市、攤點(diǎn)設(shè)置由物業(yè)公司在工商行政管理部門指導(dǎo)下統(tǒng)一規(guī)劃、管理。

　　第二十四條 有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅區(qū)從事工程建設(shè)或檢修時(shí)，應(yīng)事先通知物業(yè)公司，并遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。損壞住宅區(qū)公共設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者按規(guī)定賠償。 物業(yè)公司按合同約定對(duì)委托管理范圍的公共設(shè)施實(shí)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)事先征得專業(yè)部門的同意，并接受專業(yè)部門的指導(dǎo)。

　　第二十五條 住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主應(yīng)予以配合。因相鄰業(yè)主阻撓維修造成其他業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，由造成損失的責(zé)任人賠償。 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主的自用部位、自用設(shè)備或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，由造成損失的責(zé)任人賠償。 第四章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及專用房屋

　　第二十六條 住宅區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理資金，用于住宅區(qū)公共設(shè)施的重大維修、更新及購(gòu)買物業(yè)管理營(yíng)業(yè)用房。其主要來(lái)源是： （一）開發(fā)建設(shè)單位為保證住宅區(qū)物業(yè)管理的正常進(jìn)行，在辦理拆遷許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證批準(zhǔn)手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)按房屋平均售價(jià)1%標(biāo)準(zhǔn)向市人民政府繳納住宅區(qū)物業(yè)管理資金，該項(xiàng)資金，計(jì)入建設(shè)成本。 非完全配套的住宅區(qū)和1000平方米以上的零星項(xiàng)目，除應(yīng)當(dāng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理資金外，還應(yīng)繳納缺建項(xiàng)目資金。根據(jù)建設(shè)部設(shè)計(jì)規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，缺建項(xiàng)目費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為： 1、公廁：每千戶建45平方米，按住宅區(qū)建筑面積每平方米0.8元繳納； 2、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：服務(wù)半徑不大于200米，按住宅區(qū)建筑面積每平方米25元繳納； 3、存車庫(kù)：每戶應(yīng)建3平方米，按住宅區(qū)建筑面積每平方米15元繳納，統(tǒng)一建設(shè)集體車庫(kù)； 4、綠地：每人平均1平方米，按每平方米10元繳納； 5、硬化：非綠地即硬化，每平方米硬化面積按35元繳納； 6、封閉：按封閉圍墻實(shí)際長(zhǎng)度，每米繳納200元。 1997年1月至本辦法發(fā)布之日起建成項(xiàng)目按本辦法補(bǔ)繳物業(yè)管理資金和缺建項(xiàng)目費(fèi)。由市物管部門設(shè)立專戶集中管理。新建住宅區(qū)暫元物業(yè)公司進(jìn)駐管理的，仍由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。（二）按建設(shè)部建房[97]第65號(hào)文件規(guī)定，從全市房改售房款中提取出相應(yīng)部門，一次繳付物管部門，主要用于舊住宅區(qū)治理改造、完善配套建設(shè)共用部位、共用設(shè)備維修補(bǔ)助。

　　第二十七條 物業(yè)管理資金，原則上只能作為住宅區(qū)公共設(shè)施大修理及更新使用。根據(jù)住宅區(qū)管理情況，需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)管理資金時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)編造計(jì)劃和方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)后，由物管理部門撥付。

　　第二十八條 住宅區(qū)業(yè)主應(yīng)繳納房屋維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)費(fèi)用，專門用于住宅共用部位、共用設(shè)備的維修養(yǎng)擴(kuò)。該專項(xiàng)費(fèi)用由房屋產(chǎn)權(quán)人逐月按建筑面積0.1元/平方米繳納，由物業(yè)公司按幢、單元收繳、記帳，集中于物管部門設(shè)立的專用帳戶，按當(dāng)年銀行活期存款計(jì)息，財(cái)產(chǎn)歸繳納人。使用時(shí)，由物業(yè)公司提出維修、養(yǎng)護(hù)方案、預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審查，報(bào)物管部門批準(zhǔn)后使用，維修時(shí)按誰(shuí)受益、誰(shuí)出資和公平負(fù)擔(dān)的原則，沖減受益產(chǎn)權(quán)人的專項(xiàng)費(fèi)用，該費(fèi)用不足時(shí)，由產(chǎn)權(quán)人另付。 該專項(xiàng)費(fèi)用的收支情況每半年公布一次，日常維修養(yǎng)護(hù)后應(yīng)及時(shí)公布專項(xiàng)費(fèi)用支出情況；業(yè)主變更的，原業(yè)主未使用的專項(xiàng)費(fèi)用全部退還，由新業(yè)主補(bǔ)齊原業(yè)主退還部門，并繼續(xù)繳納。物業(yè)管理資金和房屋維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)費(fèi)用由物管部門印制專用票據(jù)，單獨(dú)建帳，具體使用管理辦法由市物管部門會(huì)同市財(cái)政部門提出方案，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　第二十九條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)無(wú)償提供物業(yè)管理辦公用房。3萬(wàn)平方米以上的為120平方米。其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。 開發(fā)建設(shè)單位按住宅區(qū)建筑面積0.3%至0.5%的比例，以成本價(jià)一次性提供住宅區(qū)經(jīng)營(yíng)用房，資金從物業(yè)管理資金中支付，其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，由物管部門劃撥給業(yè)主委員會(huì)，并由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)使用，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的管理費(fèi)用。

　　第三十條 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門會(huì)同物管部門共同核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，逐月收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定按時(shí)繳納。

　　第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的用途主要包括：（一）管理人員的工資和規(guī)定提取的福利費(fèi)； （二）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；（三）綠化管理費(fèi)； （四）清潔衛(wèi)生費(fèi)； （五）辦公費(fèi)； （六）保安費(fèi)； （七）物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（八）法定稅費(fèi)； （九）其他經(jīng)物價(jià)、物管部門和業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可的合理支出。

　　第三十二條 物業(yè)公司收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)使用物管部門統(tǒng)一印制的專用票據(jù)，收支項(xiàng)目應(yīng)每半年公布一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三十三條 物管部門、住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的收取和使用情況進(jìn)行檢查與監(jiān)督。

　　第五章 罰則

　　第三十四條 業(yè)主違反本辦法第二十條規(guī)定之一的，由物業(yè)公司予以制止、批評(píng)教育、限期改正、恢復(fù)原狀、責(zé)成賠償損失。

　　第三十五條 對(duì)拒絕繳納各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)公司可限期繳納，逾期不繳納者，可提前10日告知，給予必要的服務(wù)限制措施。連續(xù)6個(gè)月以上拒繳者，物業(yè)公司可依照合同規(guī)定向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制追繳。

　　第三十六條 物業(yè)公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理部門或者法律、法規(guī)授權(quán)的有關(guān)部門可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并按有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處以罰款： （一）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備維修不及時(shí)的；（二）管理制度不健全、管理混亂的； （三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； （四）私搭亂建、改變物業(yè)和公共設(shè)施用途的； （五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的； （六）未經(jīng)市物管部門資質(zhì)認(rèn)證而從事物業(yè)管理活動(dòng)的。

　　第三十七條 經(jīng)年度考核檢查，物業(yè)公司承擔(dān)的管理項(xiàng)目達(dá)不到規(guī)定指標(biāo)的，由物管部門給予通報(bào)批評(píng)，并限期達(dá)到規(guī)定的管理指標(biāo)，逾期不改正的，由市物管部門予以資質(zhì)降級(jí)直至吊銷其資質(zhì)證書。

　　第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由物管部門會(huì)同有關(guān)部門責(zé)令限期履行，逾期仍未履行的，由物管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制追繳。 （一）未按規(guī)定提供物業(yè)管理資金、缺建項(xiàng)目資金的； （二）未按規(guī)定提供物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的。

　　第三十九條 物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)挪作他用，物管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；物管部門違反規(guī)定，挪用資金的，由財(cái)政、審計(jì)部門責(zé)令改正，對(duì)直接責(zé)任人員由有權(quán)機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

　　第四十條 當(dāng)事人對(duì)物管部門或其他有關(guān)部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。 當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，物管部門或其他有關(guān)部門可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第六章 附 則

　　第四十一條 零星分散的城市居民住宅區(qū)參照本辦法執(zhí)行。各縣（市）人民政府可參照本辦法制定管理措施。

　　第四十二條 本辦法執(zhí)行中的具體應(yīng)用總是由市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十三條 本辦法自發(fā)布之日起施行。