2005年北京市估價師繼續(xù)教育中一些估價師在網(wǎng)上向教授們請教了一些問題，教授們在百忙之中給予了答復，現(xiàn)刊發(fā)如下。

    董黎明教授答復估價師在學習中提出的有關(guān)風水問題

    1、風水的重要性如何讓廣大群眾認知？
    答：風水有科學的地方，即研究居住環(huán)境的相關(guān)問題。同時，風水也有不科學的地方，即研究人的命運的相關(guān)問題。我們讓廣大群眾認識風水的重要性，主要是讓大家關(guān)注其科學的地方，即關(guān)注人與居住環(huán)境的關(guān)系，倡導宜居社區(qū)，使兩者能夠達到和諧統(tǒng)一。

    2、在房地產(chǎn)的具體評估中如何量化風水的潛在價值？如何使其潛在的價值得以明朗化？
    答：風水在房地產(chǎn)評估中的潛在價值主要體現(xiàn)為強調(diào)環(huán)境因素對房地產(chǎn)價格的影響。由于物業(yè)所處環(huán)境具有唯一性，因此即使是相同結(jié)構(gòu)、相同裝修檔次的類似物業(yè)，其價格也會由于所處環(huán)境的優(yōu)劣而可能有著較大的差異。在實際評估中，風水潛在價值的量化或明朗化，可以通過基準地價修正法、市場法中的環(huán)境因素比較、修正和調(diào)整來實現(xiàn)。

    王達教授答復估價師在學習中提出的有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)問題

    1、本講中對信貸的評估不承擔民事責任所講較少，同時提到銀行首先承擔責任，對評估機構(gòu)是否承擔責任沒有明確回答。如銀行對評估機構(gòu)提出民事訴訟，評估機構(gòu)是否承擔民事責任？現(xiàn)有案例中有類似情況，銀行勝訴。請老師具體講一下！
    答：信貸的評估機構(gòu)在故意或者重大過失的情況下，作出評估報告致使造成當事人損失的應當承擔賠償責任或者違約責任。

    2、如果在評估過程中對估價對象不完全依據(jù)房屋所有權(quán)證中標注的用途來確定，而是像講課中所說綜合考慮后確定，那么對于相關(guān)的使用年限及出讓金的問題如何處理？既然估價師無權(quán)確定建筑物是否違章，那么為什么可以不完全依照產(chǎn)權(quán)證上規(guī)定的房屋用途進行估價呢？
    答：被拆遷房屋所在區(qū)域土地使用權(quán)的剩余年限應當考慮，拆遷人取得土地使用權(quán)是應當向土地管理部門補交需要補足70年或者40年限的土地出讓金。房屋產(chǎn)權(quán)證是優(yōu)勢證據(jù)但不是惟一證據(jù)，還應當考慮其他因素。

    3、商品房有使用年限，經(jīng)濟適用房因不交出讓金無使用年限。經(jīng)濟適用房是否使用幾代人都不用交出讓金。現(xiàn)行政策經(jīng)濟適用房使用人，若不轉(zhuǎn)讓，是否幾代人永遠不用交出讓金。經(jīng)濟適用房若子女繼承，過戶時是否交出讓金。來說長遠看，對買商品房的人是否不公平。
    答：這是政策問題，在物權(quán)法之后一定會有明確的規(guī)定解決上述問題。

    4、物權(quán)法中規(guī)定，一套房子先賣給甲，但未辦產(chǎn)權(quán)證，已居住，后賣給乙，但給乙辦理了產(chǎn)權(quán)證。房子產(chǎn)權(quán)屬于乙的。產(chǎn)權(quán)是清楚了，但從法律的角度，對甲的問題如何解決。
    答：如果乙屬于善意取得（以合理的價格并且不知道該房屋已經(jīng)出售），那么該房屋的所有權(quán)屬于乙。此時甲可以依法向房屋原所有者主張違約責任來尋求救濟。

    5、雖然是善意的裝修，但裝修標準超豪華，評估價按市場平均價而引發(fā)訴訟，如何認定證據(jù)。
    答：裝修是房屋所有權(quán)人的合法權(quán)利，無論多么豪華的裝修，只要是善意的，拆遷人都應當予以補償，這就是侵權(quán)法理中的"損益相補原則"，評估機構(gòu)都應當在評估報告中予以確認。

    杜鳴先生答復估價師在學習中提出的關(guān)于房屋質(zhì)量缺陷損失評估方面的問題

    1、有質(zhì)量缺陷的房屋能通過竣工質(zhì)量驗收嗎？或者說已經(jīng)通過質(zhì)量竣工驗收的房屋還存在質(zhì)量缺陷，是否說明質(zhì)量合格的房屋還會有一個合格的程度之分？這個問題的提出容易形成混亂，有質(zhì)量缺陷的房屋也能通過質(zhì)量驗收，只能說明驗收標準有問題，或驗收人員失職，尤其對存在不可修復缺陷的房屋。有缺陷是否屬于次品？次品能否入市？缺陷的具體技術(shù)標準是啥？評定質(zhì)量缺陷是否是評估質(zhì)量等級？如果標準出臺估價師業(yè)務多了，開發(fā)商日子就難過了，因此要慎重，不要與現(xiàn)行標準矛盾，不能有邏輯錯誤。不知我的理解是否正確？
    答：這是不同層次上的不同問題。產(chǎn)生缺陷的因素很多，新房或舊房都可能存在質(zhì)量缺陷問題，估價師只是對缺陷損失提供補償數(shù)額的參考依據(jù)，并不評定質(zhì)量等級等其他問題。

    2、若按京價（房）字「1997」第398號文件收費，則此類評估較難盈利，因為標的物一般不大，但是費力不少。
    答：這是一項社會效益遠大于經(jīng)濟效益的業(yè)務，有利于提升估價師的社會影響力。收費問題正在會商有關(guān)部門，在一定程度上給予解決，但不可能過高。