1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租給租客使用。由于居住房地產(chǎn)往往以居民個人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁、交易量巨大。

　　2.具有較強的相似性、可比性居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地產(chǎn)多，在一個居住小區(qū)中，往往有很多幢相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計、相似的戶型及功能等；在同一幢居住房地產(chǎn)樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本沒有什么區(qū)別。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數(shù)量的可比實例。市場法是居住房地產(chǎn)首選方法之一。

　　3.不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異。

　　從住房保障角度看，分社會保障住房和非社會保障住房。社會保障住房有經(jīng)濟適用住房、廉租住房、政策性租賃房、限價商品房；非社會保障住房有商品房、集資住房。

　　根據(jù)住房的產(chǎn)權(quán)形式分：商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)（有限產(chǎn)權(quán)），其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房屬于政府，公共租賃房屬于政府或政府委托機構(gòu)，使用者只擁有建筑物的使用權(quán)。

　　由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導(dǎo)致其價格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此其估價也具有各自的特殊性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經(jīng)濟適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應(yīng)分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質(zhì)的，還應(yīng)扣除出讓金。

　　房改房中的部分產(chǎn)權(quán)房屋可按完全產(chǎn)權(quán)估價，然后按房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)屬比例確定其最終的市場價值。對廉租租房和公共租賃住房估算其市場價值或承租人權(quán)益價值沒有意義。

　　綜上，對居住房地產(chǎn)進行估價時應(yīng)了解部分類型住宅的特殊性。（最早幾年往常考點經(jīng)濟適用房估價扣除土地出讓金問題）