《房估制度與政策》:市場背景描述與分析
市場背景描述與分析是要說明和分析估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場總體狀況,并應(yīng)有針對性地較詳細(xì)說明、分析過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來同類房地產(chǎn)的市場狀況。由于估價對象的類型不同,估價的目的不同,所以影響其市場價格變動的主要因素及其影響深度會有所不同。因此不同估價報告的市場背景描述與分析會有較大的差異,這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當(dāng)中難度較大的部分,特別是一些大型項目的估價報告。
對市場背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面:
(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價對象所處房地產(chǎn)市場背景,并且重點(diǎn)針對估價對象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場。
?。?)要注意與估價目的的關(guān)聯(lián)性。因為估價目的不同,估價對象的范圍、價值時點(diǎn)、評估的價值類型、估價依據(jù)可能不同,因此估價應(yīng)考慮的市場背景因素也可能不同。
(3)要注意與估價方法的對應(yīng)。如采用比較法時,則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等,而采用收益法則要側(cè)重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。
?。?)房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)的市場,因此要對估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場一定時期內(nèi)的供需狀況及價格走勢進(jìn)行一定的預(yù)測。
?。?)應(yīng)注意一定時期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺對房地產(chǎn)市場的影響。
?。?)要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價對象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時效性、準(zhǔn)確性。
- · 2017房地產(chǎn)估價師考試各科目預(yù)習(xí)知識點(diǎn)
- · 《房估制度與政策》知識點(diǎn):背離事實(shí)假設(shè)
- · 《房估制度與政策》:估價報告使用限制
- · 《房估制度與政策》知識點(diǎn):估價目的
- · 《房估制度與政策》知識點(diǎn):價值時點(diǎn)
- · 《房估制度與政策》:市場背景描述與分析
- · 《房估制度與政策》:估價方法適用性分析
- · 《房估制度與政策》知識點(diǎn):不確定事項假設(shè)
- · 《房估制度與政策》:背離實(shí)際情況假設(shè)
- · 《房估制度與政策》知識點(diǎn):法律、法規(guī)和政策性文件