商業(yè)運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，在評估時可基于營業(yè)收入、營業(yè)費用測算凈收益，即凈收益＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本-經(jīng)營費用-經(jīng)營稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－歸屬于商服經(jīng)營者的利潤。但在實際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。