房估知識點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究。

（2）城市規(guī)劃。參考住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究。

（3）城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標(biāo)；商業(yè)中心規(guī)劃布局；各類商業(yè)專項(xiàng)市場規(guī)劃布局；大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。

（4）政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究。

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

（1）城市商業(yè)用地的供應(yīng)。分析歷年供應(yīng)的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價(jià)格等關(guān)鍵指標(biāo)，推算未來商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來供應(yīng)等情況，以及根據(jù)土地價(jià)格變動推斷未來幾年商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走勢。

（2）城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)情況。通過分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，進(jìn)一步推斷未來幾年內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)情況。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、平均價(jià)格、商業(yè)經(jīng)營情況、租金走勢以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。

（4）租售價(jià)格比。租售價(jià)格比被廣泛用于衡量一個城市或地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價(jià)值，在國內(nèi)，評判商業(yè)的投資價(jià)值時(shí)，較多采用的租售價(jià)格比為120～150倍之間。通過觀察該指標(biāo)可以判斷城市或地區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平或投資價(jià)值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。

3.商圈（區(qū)域）分析

（1）商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內(nèi)的基本情況，分析內(nèi)容主要包括，商圈內(nèi)人口總量及構(gòu)成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎(chǔ)設(shè)施。

（2）商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數(shù)量以及行駛方向；人流量，研究的內(nèi)容包括數(shù)量、性別以及步行方向。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及價(jià)格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開間與進(jìn)深、層高等。

（4）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)。

（5）典型項(xiàng)目（案例分析）。

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

（1）消費(fèi)目的。消費(fèi)的目的不同就會反映出不同的消費(fèi)需求。

（2）消費(fèi)時(shí)間。主要是消費(fèi)頻率和消費(fèi)主要時(shí)段分析。

（3）消費(fèi)對象。消費(fèi)者的消費(fèi)構(gòu)成。

（4）消費(fèi)數(shù)量。分析消費(fèi)商品的數(shù)量和支付金額。

（5）消費(fèi)地點(diǎn)。主要了解消費(fèi)區(qū)域或商家選擇及選擇原因。

（6）消費(fèi)者特征。包括個人的社會和經(jīng)濟(jì)特征。

5.客戶分析

（1）對所處行業(yè)的認(rèn)識。包括進(jìn)入該行業(yè)的時(shí)間、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景等。

（2）現(xiàn)在的經(jīng)營情況。包括當(dāng)前物業(yè)的狀況、營業(yè)額、是否有擴(kuò)大經(jīng)營的愿望等。

（3）選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。

（4）投資的偏好、投資的標(biāo)準(zhǔn)及投資能力。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！