房估知識點：房地產實物狀況描述

對房地產實物狀況的描述，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。

（一）土地實物狀況描述

對土地實物狀況的描述，主要說明下列方面；

（1）土地面積：單位通常采用平方米（m2），面積較大的土地，單位通常采用公頃（hm2）。對于房地產開發(fā)用地，通常要說明規(guī)劃總用地面積以及其中建設用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。

（2）土地形狀：通常用文字并附圖來說明。每塊土地都是一個封閉多邊形，對其形狀描述如：形狀規(guī)則、形狀不規(guī)則、正方形、長方形、狹長等?？捎脕碚f明土地形狀的圖有宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。

（3）地形、地勢：說明是平地還是坡地，與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

（4）地質：說明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質（包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質會對人工基礎有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導致疾?。?，有無不良地質現(xiàn)象（如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土）等。

（5）土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。

（6）土地開發(fā)程度：說明到達地塊紅線的基礎設施完備程度和地塊內的場地平整程度，即通常所說的是"三通一平"還是"五通一平"、"七通一平"及其具體內容等。

（7）其他。

臨街商業(yè)用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。

農用地還要說明氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

（二）建筑物實物狀況描述

對建筑物實物狀況的描述，主要說明下列方面：

（1）建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質說明其面積或體積、開間、進深、層高、室內凈高、層數(shù)、高度等。面積方面有建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。旅館通常還要說明客房數(shù)或床位數(shù)以及不同標準的客房或床位數(shù)，餐館還要說明同時可容納用餐人數(shù)或者座位數(shù)、餐桌數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)，倉庫一般要說明其體積。

開間即房間的寬度，是指房屋內相鄰兩個橫向定位墻體之間的距離；進深即房間的長度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離；室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)（其中地上層數(shù)和地下層數(shù)）和總高度。建筑物通常根據(jù)總層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的：1～3層為低層住宅；4～6層為多層住宅；7～9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層（但不包括總高度超過24m的單層建筑）；總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

（2）建筑結構：是指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：①鋼結構；②鋼筋混凝土結構；③磚混結構；④磚木結構；⑤簡易結構。

如以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為：①鋼結構；②混凝土結構（包括素混凝土結構、鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等）；③砌體結構（包括磚結構、石結構和其他材料的砌塊結構）；④木結構；⑤塑料結構；⑥薄膜充氣結構。如以組成建筑結構的主要結構形式來劃分，可分為：①墻體結構；②框架結構；③深梁結構；④筒體結構；⑤拱結構；⑥網(wǎng)架結構；⑦空間薄壁結構（包括折板結構）；⑧懸索結構；⑨艙體結構。

（3）設施設備：說明給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、電氣等設施設備的配置情況（有或無）及性能。

（4）裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質量以及裝飾裝修工程施工質量等。

（5）空間布局：說明空間分區(qū)以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產平面圖、戶型圖等來說明。

（6）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。

（7）外觀：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。

（8）新舊程度：說明建成時間、設計使用年限、維護情況和完損狀況等。建成時間最好說明竣工日期；設計使用年限是指設計規(guī)定的建筑物的結果或結構構件，在正常施工、正常使用和正常維護下不需要進行大修即可按其預定目的使用的時間。由此還可以說明建筑物的年齡和剩余壽命。維護情況和完損狀況說明基礎穩(wěn)固性、沉降情況，墻面、地面、門窗等的破損情況等。

（9）其他：說明可間接反映建筑物實物狀況的有關情況，如建設單位（如房地產開發(fā)企業(yè)）、建筑師和設計單位、建筑施工單位、工程監(jiān)理單位等的名稱或者姓名、資質或資格、信譽、品牌等。對于在建工程或期房，還要說明其工程進度（例如是基礎某層、正負零，還是結構某層，結構封頂?shù)龋?、預計竣工日期、交付日期等。

【例題】下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（ ）。

A.戶型

B.樓層

C.層高

D.裝修

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產實物狀況描述。B屬于區(qū)位因素。參見教材P75～76。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！