房估知識點：強制拍賣的概念、特點和原則

（一）強制拍賣的概念

強制拍賣是指國家執(zhí)法機關依法對被查封扣押的財產實行公開競價、把物品賣給出價最高的競買人、以清償債務為目的的一種強制執(zhí)行行為。

擁有強制拍賣權的國家機關有：法院、檢察院、公安機關、海關、稅務機關等。

（二）強制拍賣的特點（與任意拍賣相比）

（1）國家強制性。這是指對被執(zhí)行財產的拍賣是由法院根據國家賦予的執(zhí)行權而強制進行的，被執(zhí)行人是否同意不影響拍賣的進行。

（2）標的的非自有性。在執(zhí)行程序中，法院強制拍賣的不是法院自有財產，而是被執(zhí)行人的財產，這是強制拍賣區(qū)別于任意拍賣的一個基本特點，它決定了強制拍賣要遵守一系列不同于任意拍賣的特殊原則和規(guī)則，如法院處置權限定原則，限定拍賣傭金規(guī)則等。

（3）主體的特定性。這是指在法院強制拍賣的委托拍賣合同的雙方是法院和拍賣機構這兩個特定的主體。

（4）目的的利他性。這是指法院強制拍賣被執(zhí)行財產，其目的不在于通過拍賣為自己營利或實現其自身的其他經濟目的，而是在于一方面實現申請執(zhí)行人的債權，另一方面充分保障被執(zhí)行人的合法權益。

（5）權利義務的不對等性。這是指在法院強制拍賣中，法院比拍賣機構享有較多的權利、承擔較少的義務。

法院享有中止拍賣的權利（即合同法上的單方中止履行的權利）、撤銷拍賣委托的權利（即合同法上的單方解除合同的權利）、嚴格監(jiān)督拍賣程序的權利以及對拍賣結果的單方確認權，而拍賣機構則不享有同樣或類似的權利。

（三）強制拍賣的基本原則

1.法院處置權限定原則

法院處置權限定原則，是指在強制拍賣中，法院雖然對拍賣標的依法享有一定的處置權，但為了充分保障執(zhí)行當事人的合法權益，對法院的處置權應當予以嚴格限定。該原則本質上是由強制拍賣標的的非自有性決定的。

對法院處置權的限定主要表現在：

一是在被執(zhí)行人自動履行義務后，法院必須及時主動地終止拍賣程序，否則將對被執(zhí)行人的權利造成傷害。

二是法院原則上應當對拍賣標的確定保留價，防止以任意保留價拍賣被執(zhí)行財產，損害被執(zhí)行人和申請執(zhí)行人的財產權利。確定保留價不得過低，即保留價應當有一個底線。這也稱為禁止無保留價原則，屬于法院處置權限定原則的派生原則。

三是如果在拍賣程序中案外人對拍賣標的提出執(zhí)行異議，則法院不得繼續(xù)強行拍賣，而須中止拍賣、審查執(zhí)行異議是否成立，否則有可能損害案外人對拍賣標的享有的合法權益。

2.法院主導拍賣程序原則

法院主導拍賣程序原則，是指整個強制拍賣過程，包括拍賣程序的啟動、進行、中止、終結均由法院決定。從本質上看，該原則是由法院強制拍賣的國家強制性和目的的利他性決定的。

法院在強制拍賣過程中的主導地位和主導作用主要體現在以下方面：一是是否委托由法院決定；二是法院有權在出現中止事由時單方中止拍賣程序；三是法院有權在出現終結拍賣事由時單方解除委托拍賣合同，終結拍賣程序；四是法院有權對強制拍賣的各個環(huán)節(jié)和過程方面進行嚴格的監(jiān)督和檢查；五是法院有權對拍賣結果依法進行審查，并根據法律規(guī)定作出是否予以確認的裁定，如果發(fā)現拍賣機構與競買人之間惡意串通，或者是競買人之間相互惡意串通，并給他人造成損失時，法院應當宣告拍賣無效。

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