（重點章節(jié)）

考試目的：測查應試人員對房地產(chǎn)價格的含義、形成條件，房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同、與房地產(chǎn)供求的關系，房地產(chǎn)價格和價值的種類以及每種價格和價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：了解房地產(chǎn)價格的含義；熟悉房地產(chǎn)價格的形成條件；了解房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處；熟悉房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處；熟悉房地產(chǎn)需求；熟悉房地產(chǎn)供給；熟悉房地產(chǎn)均衡價格；熟悉房地產(chǎn)供求狀況的分類；熟悉價值、使用價值和交換價值；掌握成交價格、市場價格、理論價格和評估價值；掌握市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值；掌握抵押價值，抵押凈值；了解掛牌價格、買賣價格、租賃價格、保險價值、計稅價值和征收價值；教悉房地產(chǎn)所有權價格、土地使用權價格和其他房地產(chǎn)權利價格；掌握完全產(chǎn)權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益；熟悉歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值；了解市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價；熟悉基準地價、標定地價和房屋重置價格；熟悉土地價格、建筑物價格和房地價格；掌握總價格、單位價格和樓面地價；掌握名義價格和實際價格；熟悉現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格；了解起價、標價、成交價和均價；熟悉評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。

【單項選擇題】下列關于價值類型的表述中錯誤的是（ ）。

A.現(xiàn)狀價值是市場價值

B.投資價值屬于非市場價值

C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用

D.同一估價對象可能有不同類型的價值

【答案】A

【解析】本題考查的是價值類型的概念?，F(xiàn)狀價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場價值，不是的話，就會低于市場價值。不同的投資者對于投資價值的判斷有很大差異，和市場價值不一定吻合。參見教材P97～99。

【多項選擇題】在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是指抵押房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（ ）。

A.拖欠建設工程價款

B.已抵押擔保的債權數(shù)額

C.房地產(chǎn)變賣處置費用

D.訴訟費用

E.其他法定優(yōu)先受償款

【答案】ABE

【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔保的債權數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。參見教材P101。

【判斷題】甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元／m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元／m2。假設其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟。（ ）

【答案】√

【解析】本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價=3000/1.6=1875元／m2，樓面地價=3500/1.8=1944.44元／m2。參見教材P112。