2016房地產估價師案例分析講義：估價結果報告書漏項

　　估價結果報告書漏項知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點，現(xiàn)整理如下：

　　1.估價結果報告書漏項（共14項內容 抵押報告多了風險提示和變現(xiàn)能力分析）

　　一）標題（通常為房地產估價結果報告，如是抵押須為房地產抵押估價報告）

　　二） 估價委托人（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）

　　三） 估價機構（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

　　四）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況、區(qū)位狀況。其中：

　?。?）對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；

　　（2）對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況）

　　2.估價對象描述不清晰

　　1）土地權益方面

　　①土地使用權人交代不清；07年結果報告中權益狀況沒有交代房屋共有權人及《房屋共有權證》，土地使用權人。

　　②土地使用權性質（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長期用地與臨時用地等）交代不清；

　?、弁恋厥褂媚晗藿淮磺?；如起止年月等（劃撥土地不需交代）

　?、芡恋匾?guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；07年結果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標。

　?、萃恋厥褂脵嘧C交代不清；

　?、迣灿挟a權或部分產權交代不清。

　　2）土地實物方面

　?、偻恋?ldquo;生熟”程度交代不清；

　?、谕恋貎r格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清；

　?、弁恋噩F(xiàn)實用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；

　?、芡恋孛娣e、形狀等交代不清；

　　⑤土地的四至交代不清；

　　⑥土地的地勢、地質狀況等交代不清。

　　3）建筑物方面

　?、俜课菟袡嘧C及權屬交代不清（特別是抵押估價）；08年估價對象權益描述不全，未交代有共有權人，是否設立抵押權等。09年估價對象權利狀況描述不全，未交代是否有共有權人、是否設立抵押權、缺房屋所有權情況說明。10年估價對象實物狀況描述不全或不清；或缺估價對象土地實物狀況；或建成時間未具體到月；或缺估價對象四至；或缺各估價對象分攤的土地面積。估價對象權益狀況描述不全；或缺他項權利限制情況；或缺租賃權情況；或缺是否優(yōu)先受償款情況?！　?②房屋用途交代不清；

　?、劢ㄖ锝Y構交代不清；

　?、芊课萁ǔ赡甏淮磺?；

　?、莘课轄顟B(tài)交代不清楚（如在建工程的進度）；

　?、薹课菅b修（主要是賓館、酒店等）交代不清；

　　⑦房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清；

　?、嗖徽５膶痈吲c跨度、寬深比等交代不清；

　?、崦娣e前后不符，分部之和不等于總面積。

　　另外注意：

　　1） 土地使用權人交代不清

　　2） 土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等

　　3） 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）

　　4） 是否具有土地使用權證沒有交代

　　5） 是否具有房屋所有權證沒有交代

　　6） 房屋用途交代不清

　　7） 建筑物結構交代不清

　　8） 房屋建成年代交代不清

　　9） 房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）

　　10） 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）

　　11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；

　　12）建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途