考點(diǎn)精華是建設(shè)工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師考試欄目根據(jù)學(xué)員的學(xué)習(xí)情況，以及歷年的考試所占比重，不定期的整理編輯的房地產(chǎn)估價(jià)師考試知識(shí)點(diǎn)，供廣大考生參考。2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試全面招生啦，輔導(dǎo)全面升級(jí)！點(diǎn)擊快速了解>>

收益期是指預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間。

建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建設(shè)用地使用權(quán)使用期限結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。

建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。

三種情況的處理：

1.兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。

2.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值＝自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值－以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

3.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)：

①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無(wú)償收回。房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值。

②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。

房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限。

利用預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式求取價(jià)值，以及收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計(jì)持有期。持有期根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類(lèi)房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間，以及能夠預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來(lái)確定，一般為5年至10年。

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