【學(xué)員問題】套型面積與建筑面積的不同？

　　【解答】“九部委”房產(chǎn)新政中,出現(xiàn)“套型面積”這一陌生詞，最近有關(guān)部門負責(zé)人對此的解析又出現(xiàn)不一致的地方，對“套型面積”的定義及理解在業(yè)內(nèi)掀起了一陣風(fēng)波——套型面積與建筑面積有何不同?

　　最近有媒體報道，“90m2的套型建筑面積大約相當(dāng)于100m2-105m2建筑面積”，其后，建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人立即回應(yīng)，認為此種提法不準(zhǔn)確。套型建筑面積與套內(nèi)面積、建筑面積究竟有什么樣的聯(lián)系?同一套住宅，是套型建筑面積大?還是建筑面積大?

　　套型面積早有定義

　　專家認為，不能對套型建筑面積與建筑面積進行簡單地換算。按照現(xiàn)行的《住宅設(shè)計規(guī)范》，套型建筑面積“等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)”;而套內(nèi)使用面積“等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和”(不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。另外陽臺面積也單獨計算，而不計入每套使用面積或建筑面積);標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)“等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積”;住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，則是“按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時，按保溫層外表面計算”。

　　通俗點講，一般來說，除了套內(nèi)使用面積以外，套型建筑面積還包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造、保溫層面積，以及本層分攤面積。而建筑面積則在套型建筑面積基礎(chǔ)上，還要加上陽臺面積以及本層以外的小區(qū)共用部位的建筑面積分攤部分。

　　套型面積與建筑面積沒有固定比例

　　計算房屋建筑面積除了要算套型建筑面積外，還要算小區(qū)內(nèi)公有面積的分攤，因此建筑面積是要大于套型面積，不過公有面積的分攤一般不大于10%。但由于具體的小區(qū)分攤公用面積的情況不同，因此沒法估量一個建筑面積大約會比套型建筑面積大多少的數(shù)字。

　　有關(guān)專家表示，計算套型面積要在套內(nèi)使用面積的基礎(chǔ)上，考慮很多因素，比如一梯兩戶，就要按兩戶人家的房屋面積比例計算分攤的樓梯面積。關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)一般會是多少，也是個難以一概而論的問題。如果一幢樓里各層的戶型存在差異，選擇標(biāo)準(zhǔn)層也涉及諸多要素，沒有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。所以，套型面積的計算和房屋的整體設(shè)計很有關(guān)系，存在彈性。有建筑師認為，事實上，這差不多相當(dāng)于“實用率”的概念。對于多層、小高層住宅而言，由于公攤面積較少，實用率相對較高，可達到85%-90%，甚至更高;對于高層住宅而言，實用率較低，一般為78%-85%。

　　計算套型建筑面積要在套內(nèi)使用面積的基礎(chǔ)上加上樓梯、公用走道等部分的分攤面積，一般來說是比房屋建筑面積要小。

　　鏈接:《住宅設(shè)計規(guī)范》有關(guān)規(guī)定

　　1、住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算;

　　2、標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積;

　　3、套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù);

　　4、套型陽臺面積等于套內(nèi)各陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和;

　　5、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和;

　　6、煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計入使用面積;

　　7、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算，有復(fù)合保溫層的，按復(fù)合保溫層表面尺寸計算。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。