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2015房估案例與分析考點(diǎn):房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

2015-01-14 14:07  來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理  字體:  打印 收藏

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房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法:

(一)商品房

商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn),估價(jià)時(shí)可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價(jià)格。

(二)行政劃拔地上的房產(chǎn)

行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán),按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定,拍賣所得在支付處分工作費(fèi)用后,須先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金,因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià):

(1)以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價(jià),拍賣后從拍賣價(jià)款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款及賣方稅費(fèi)。估價(jià)時(shí)可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價(jià)格。

(2)以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格,即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行評估,估價(jià)時(shí)可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價(jià)格,再評估應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)。

由于完全產(chǎn)權(quán)市場價(jià)格比較容易獲取,而應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)存在較多變數(shù),因此通常采用第一種技術(shù)路線。

(三)在建工程

對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用,交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用,估價(jià)方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。

責(zé)任編輯:lwg

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