2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！ 　　

　　市場價格、理論價格和評估價值

　　(1)市場價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的平均價格(平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))，不是簡單平均，要剔除偶然和不正常因素造成的價格差異。

　　(2)理論價格，真實需求=真實供給的價格。

　　【辨析】市場價格和理論價格

　　市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。

　　正常情況下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠。

　　但在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價格可能會較大幅度、較長時期脫離理論價格。

　　【辨析】成交價格、市場價格與理論價格的關系

　　成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動。

　　(3)評估價值

　　評估價值是通過估價活動得出的估價對象的價值或價格。它是估價師的估計值。

　　【辨析】

　　比較法——比較價值，傾向于成交價格，趨向于市場價格

　　成本法——成本價值，傾向于最低賣價

　　收益法——收益價值、開發(fā)價值，傾向于最高買價，趨向于理論價格

　　正常成熟市場下，四種價值應該基本一致。

　　房地產(chǎn)泡沫期，比較價值大大高于收益價值、成本價值。

　　成本價值(不考慮外部折舊)大大高于比較價值或收益價值，說明房地產(chǎn)供大于求或市場不景氣，反之，說明房地產(chǎn)供不應求或房地產(chǎn)市場景氣。(聯(lián)系實際理解)

　　同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師的評估價值不完全相同，允許合理誤差。

　　良好的評估價值=正常成交價格=市場價格

　　正常交易的成交價接近市場價格;

　　正常市場的市場價格接近理論價格;

　　科學準確的估價，評估價值接近市場價格或理論價格。