2022年《房地產(chǎn)估價原理與方法》教材解析

是否報考？——應報盡報

必報必考：有保留成績可以折抵科目的，過期作廢

最近幾年通過的房地產(chǎn)估價師單師

土地估價師單師

房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)型

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2021年湖南省全科合格人數(shù)分類統(tǒng)計

全國的房地產(chǎn)估價師 7.5 萬，土地估價師 4 萬。增項是職業(yè)發(fā)展的必然要求。雙師并考的前幾年屬于單師們的紅利期，應考盡考。

如何備考？

1、《原理與方法》： 題型題量巨變，題型全部是客觀題

原理與方法這門課試卷以往 10-12 頁，2021 年的試卷據(jù)說有 16 頁。密密麻麻的文字。時間不變，150 分鐘，完成 120 題，平均每題 75 秒。

要求：快速，精準、專注度高。堅持 150 分鐘，對考生的體力、耐力都是考驗。

2、緊扣考試大綱

中房學官網(wǎng)發(fā)布的《考試通知》中考試大綱定義：本考試大綱規(guī)定了房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格全國統(tǒng)一考試科目的考試目的、考試內(nèi)容、考試要求以及題型，是應試人員復習備考的依據(jù)，是考試命題審題的依據(jù)。

《房地產(chǎn)估價原理與方法》科目主要考核應試人員對房地產(chǎn)估價、土地估價的基本概念、估價需要、價格和價值理論、估價方法及其運用的掌握程度；

《土地估價基礎(chǔ)與實務》主要考核應試人員對土地估價基礎(chǔ)、宗地估價、土地分等定級、公示地價評估、地價動態(tài)監(jiān)測等方面基礎(chǔ)知識的掌握程度，以及是否具備從事土地估價業(yè)務、撰寫相關(guān)估價報告的基本能力

3、教材情況

2021版 505 頁到 2011 版 541 頁，增加了 36 頁。其中主要是新增了第 11 章《土地估價基本方法的特殊要求》（P425-435,合計 11 頁）和第 12 章《公示地價修正法及其應用》（P436-458，合計 23 頁，其中第三節(jié)路線價法（P440-454，合計 15 頁）是從《其他估價方法》中挪過來的）。新增兩章中真正增加的頁碼是 19 頁。

刨除第 11-13 章的全書其他章節(jié)增加的頁碼是 17 頁。主要是是一些微調(diào)，表述方式的變化， 涉及知識點變化的極少。

4、2022 原理與方法備考時間安排

60天備考。報考科目優(yōu)先序，現(xiàn)炒現(xiàn)賣，印象深刻。

60天通關(guān)上岸時間安排

針對教材變化的情況，在 9 月底之前完成精講班。

習題班中綜合分析題，缺乏資源，老師嘗試編一部分。只能幫著考生熟悉這種題型。不管什么題型，都是以考核知識點為目的。單選、多選是按照章節(jié)設置的，綜合分析題一定是跨章節(jié)的。結(jié)合四大法，做個綜合分析題的專題。

具體變動情況

第一章

第一節(jié)，整體微調(diào)。

第二節(jié)，整體微調(diào)。

第三節(jié)，對應舊教材第二節(jié)五、對房地產(chǎn)估價的進一步認識，整體微調(diào)。

第四節(jié)，整體微調(diào)。

第二章

第一節(jié)，整體微調(diào)。

第二節(jié)，整體微調(diào)，變動不大。

第三節(jié)，整體微調(diào)。

第四節(jié)，整體微調(diào)。

第五節(jié)，整體微調(diào)。

第六節(jié)，整體微調(diào)，變動不大。

第七節(jié)，整體微調(diào)。

第八節(jié)，整體微調(diào)。

第九節(jié)，變動較大。

第十節(jié)，對應舊教材第十節(jié)至十二節(jié)的內(nèi)容，整體微調(diào)。

第三章

第一節(jié)，整體微調(diào)。

第二節(jié)，整體微調(diào)，保值增值部分變動較大。

第三節(jié)，整體微調(diào)。

第四節(jié)，整體微調(diào)。

第四章

第二節(jié)，黑體字刪除舊教材的“四、不僅單價高且總價”，新增“四、價格之間的差距較大”；

將舊教材中“七、價格涵蓋內(nèi)容多樣復雜”移到了新教材的“五、價格涵蓋內(nèi)容復雜多樣”。

第三節(jié)，將“基本價值類型”與“基本價格種類”交換了位置；

對于“市場價格”的描述大篇幅的變動；

對于“（二）按房地產(chǎn)權(quán)利類型劃分的價格”中包含的內(nèi)容進行了修改，修改為：房地產(chǎn)所有權(quán)價格、房地產(chǎn)用益物權(quán)價格、房地產(chǎn)其他權(quán)利價格。

其余小節(jié)沒有特別實質(zhì)性的變動。

第五章

第六節(jié)，將“房地產(chǎn)投機狀況”放到了第一個，將“一、政治安定狀況”修改為“三、政治穩(wěn)定狀況”。

其余小節(jié)沒有特別實質(zhì)性的變動，相關(guān)描述換了一種說法。

第六章

第一節(jié)中對于“房地產(chǎn)估價原則的作用”和“房地產(chǎn)估價原則的選擇”整體變動。

其余小節(jié)沒有特別實質(zhì)性的變動。

第七章標題 由“比較法及其運用”改為“市場比較法及其運用”，刪除第九節(jié)，比較法總結(jié)。

第一節(jié)，新增部分內(nèi)容，個別地方有刪減，主要是修改內(nèi)容為主。

第二節(jié)，以新增和修改為主。

第三節(jié)，以修改內(nèi)容為主。

第四節(jié)，以修改為主，少量新增。

第五節(jié)，基本無變動。

第六節(jié)基本無變動。

第七節(jié)，部分內(nèi)容修改。

第八節(jié)，變動不大

第八章

第一節(jié)，以修改內(nèi)容為主。

第二節(jié)，本節(jié)變動內(nèi)容較多，新增及部分刪減、內(nèi)容修改。

第三節(jié)，有部分新增。

第四節(jié)，部分新增及刪除內(nèi)容，較少修改。

第五節(jié)，基本無變動。

第六節(jié)，基本無變動。

第七節(jié)，基本無變動。

第九章

第一節(jié)，“二、成本法的理論依據(jù)”相關(guān)描述整理修改，其他地方描述微調(diào)。

第二節(jié)，一些知識點的描述進行了修改，含義基本沒變。開頭“房地產(chǎn)價格”公式下面的內(nèi)容進行了刪除。

第三節(jié)，“房地分估”的計算描述進一步完善。

第四節(jié)，增加了“土地重置成本”的定義，其他知識點描述稍有修改。

第五節(jié)，基本沒有變化，增加一些描述內(nèi)容。

第六節(jié)，基本沒有變化。

第十章

第一節(jié)，基本沒有變化，修改一些描述內(nèi)容。

第二節(jié)，基本沒有變化。

第三節(jié)，基本沒有變化，修改一些描述內(nèi)容。

第四節(jié)，基本沒有變化。

第五節(jié)，基本沒有變化。

第六節(jié)，基本沒有變化，描述修改，含義未變。

第七節(jié)，基本沒有變化，描述修改。

第八節(jié)，刪除“一、假設開發(fā)法總結(jié)”及其相關(guān)內(nèi)容，例題沒有變化。

第十一章

整章新增

第十二章

第一節(jié)，整節(jié)新增。

第二節(jié)（21 版教材第十一章第二節(jié)），整體變動，黑體字一、四的內(nèi)容為修改，黑體字二、三、五的內(nèi)容為新增。

第三節(jié)（21 版教材第十一章第一節(jié)），基本沒有變化，增加一些描述內(nèi)容。

第四節(jié)，整節(jié)新增。

第十三章

第一節(jié)（21 版教材第十一章第三節(jié)），大體內(nèi)容沒有變動，在原來的基礎(chǔ)上新增了一些說明，表述更嚴謹。

第二節(jié)（21 版教材第十一章第四節(jié)），基本沒有變化。

第三節(jié)（21 版教材第十一章第五節(jié)），基本沒有變化，描述修改。

第十四章

第一節(jié)，內(nèi)容基本不變，語句表述微調(diào)。

第二節(jié)，刪除估價業(yè)務來源的其他多角度劃分、估價委托人不限于房地產(chǎn)權(quán)利人。其他內(nèi)容基本不變，語句表述微調(diào)。

第三節(jié)，內(nèi)容基本不變，語句表述微調(diào)。

第四節(jié)，估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容變化；新增確定估價原則、依據(jù)和前提；初選估價技術(shù)路線和估價方法變動；新增估價作業(yè)實施方案中的調(diào)整。

第五節(jié)，內(nèi)容基本不變，語句表述微調(diào)。

第六節(jié)，內(nèi)容基本不變，語句表述微調(diào)。非常規(guī)情況下的實地查勘問題變動較大。

第七節(jié)，刪除估計方法選擇的要求。

第八節(jié)，確定估價結(jié)果，內(nèi)容整體變動。

第九節(jié)，估價假設和限制條件、估價報告使用限制大篇幅變動。

第十節(jié)，內(nèi)容基本不變，語句表述微調(diào)。

第十一節(jié)，內(nèi)容基本不變。

第十二節(jié)，內(nèi)容基本不變，語句表述微調(diào)。