各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　現(xiàn)發(fā)布《上海市國有土地租賃暫行辦法》，請按照執(zhí)行。

　　上海市人民政府

　　一九九九年五月三十一日

　　上海市國有土地租賃暫行辦法

　　第一章　總則

　　第一條（目的與依據(jù)）

　　為了促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用，完善土地有償使用制度，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國家有關(guān)土地有償使用的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條（適用范圍）

　　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地租賃活動。

　　第三條（定義）

　　本辦法所稱的國有土地租賃，是指市、縣人民政府以及浦東新區(qū)管委會按照建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，將國有土地以一定年限出租給土地使用者，由土地使用者作為承租人支付租金的行為。

　　第四條（管理部門）

　　上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）負(fù)責(zé)本市國有土地租賃的管理工作。

　　第二章　國有土地租賃的范圍、條件和程序

　　第五條（租賃的范圍）

　　除商品房項目用地應(yīng)當(dāng)通過國有土地使用權(quán)出讓的方式取得外，其他項目用地可以按照本辦法的規(guī)定，通過國有土地租賃的方式取得。

　　第六條（承租人的范圍）

　　除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可以按照本辦法的規(guī)定，通過租賃方式取得國有土地使用權(quán)。

　　第七條（租賃的規(guī)劃要求）

　　國有土地租賃必須按照本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。

　　第八條（租賃的方式）

　　國有土地租賃可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式。

　　通過協(xié)議方式租賃國有土地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定，辦理建設(shè)項目計劃立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)用地審批等相關(guān)手續(xù)。

　　通過招標(biāo)、拍賣方式租賃國有土地的，可以參照土地使用權(quán)出讓的有關(guān)程序進(jìn)行。

　　第九條（租賃合同的簽訂）

　　國有土地租賃應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

　　租賃合同由市房地局、浦東新區(qū)土地管理部門和縣土地管理部門（以下統(tǒng)稱出租人）與承租人簽訂。

　　第十條（租賃合同的內(nèi)容）

　　租賃合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

　　（一）租賃當(dāng)事人；

　�。ǘ�）租賃地塊的座落、四至范圍和面積；

　�。ㄈ�）租賃地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；

　�。ㄋ模┳赓U年限；

　�。ㄎ澹┳饨鸾痤~、支付期限和支付方式；

　　（六）租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

　　（七）租賃地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式及其費用；

　�。ò耍┳赓U地塊市政配套設(shè)施建設(shè)的責(zé)任和費用；

　�。ň牛┳赓U地塊的交付期限；

　�。ㄊ�）項目建設(shè)的開工和完成期限；

　�。ㄊ�一）租賃合同終止時，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式；

　　（十二）違約責(zé)任；

　�。ㄊ�三）爭議的解決方式；

　�。ㄊ�四）當(dāng)事人約定的其他事項。

　　租賃合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式。租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由市房地局制訂。

　　第十一條（租賃年限）

　　國有土地租賃的年限可以由租賃當(dāng)事人雙方約定，但不超過下列最高年限：

　�。ㄒ唬┕�業(yè)用地為50年；

　�。ǘ�）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；

　�。ㄈ�）商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；

　　（四）其他用地為50年。

　　企業(yè)法人的國有土地租賃年限，不得超過其營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營年限。

　　第十二條（租金標(biāo)準(zhǔn)）

　　租賃土地的租金可以通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式確定，但不得低于最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　有下列情形之一的，租賃土地的租金以租賃地塊標(biāo)定地價的貼現(xiàn)作為最低標(biāo)準(zhǔn)：

　�。ㄒ唬┥虡I(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)等項目使用的土地（以下統(tǒng)稱經(jīng)營性項目用地）；

　　（二）承租人為境外的自然人、法人或者其他組織；

　�。ㄈ�）市人民政府規(guī)定的其他情形。

　　除前款規(guī)定外，租賃土地的租金以本市外商投資企業(yè)土地使用費標(biāo)準(zhǔn)作為最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　租賃地塊標(biāo)定地價的貼現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，由市房地局會同市物價、市財政等有關(guān)部門確定。

　　第十三條（租賃土地使用權(quán)的登記）

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)：

　　（一）租賃合同簽訂時，租賃地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出租的，承擔(dān)人應(yīng)當(dāng)持簽訂的租賃合同，辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　�。ǘ�）租賃合同中約定由出租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在出租人按租賃合同約定交付租賃地塊后，由承租人辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　�。ㄈ�）租賃合同中約定由承租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，出租人應(yīng)當(dāng)發(fā)給承租人土地臨時使用證明；承租人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后，辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　　租賃土地使用權(quán)登記后，市房地局應(yīng)當(dāng)向承租人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書，并在房地產(chǎn)權(quán)證書上注明“土地租賃”

　　第三章　租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　　第十四條（土地開發(fā)、利用和經(jīng)營要求）

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要求和其他條件，進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。

　　第十五條（規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）

　　在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人需改變租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的，必須向出租人和城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同或者簽訂補(bǔ)充合同，并相應(yīng)調(diào)整租金；不予批準(zhǔn)的，出租人或者城市規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)書面告知承租人。

　　第十六條（租賃地塊上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件）

　　以租賃方式取得國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　（一）按照租賃合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已建成；

　　（二）承租人已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　以租賃方式取得國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，租賃合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

　　第十七條（租賃地塊上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制）

　　按照租賃合同的約定，受讓人必須是境內(nèi)自然人、法人或者其他組織的租賃地塊上房地產(chǎn)，需要向境外的自然人、法人或者其他組織轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意。出租人同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓的受讓人與出租人重新簽訂租賃合同，并相應(yīng)調(diào)整租金。

　　第十八條（租賃土地使用權(quán)的分割）

　　租賃地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓時，其占用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；租賃土地使用權(quán)發(fā)生分割的，轉(zhuǎn)讓的受讓人按照受讓的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的比例，取得相應(yīng)的租賃土地使用權(quán)，并承擔(dān)租賃合同約定的權(quán)利、義務(wù)。

　　租賃土地使用權(quán)分割的界限和面積，由租賃地塊所在的區(qū)、縣土地管理部門確定。

　　第十九條（租賃土地使用權(quán)的合作、聯(lián)營）

　　在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人可以將租賃土地使用權(quán)作為與他人合作、聯(lián)營的條件。

　　第二十條（租賃地塊上房地產(chǎn)的抵押）

　　在國有土地租賃年限內(nèi)，租賃地塊上依法建成的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物可以抵押。

　　抵押物處分后，租賃合同應(yīng)當(dāng)由依法取得抵押物的受讓人繼續(xù)履行。

　　第二十一條（租賃地塊上房地產(chǎn)的出租）

　　在國有土地租賃年限內(nèi)，租賃地塊上依法建成的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物可以出租，但出租年限不得超過國有土地租賃合同約定的年限減去國有土地承租人已租用的年限后剩余的年限。

　　第二十二條（承租人死亡或者變更、終止的處理）

　　在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：

　�。ㄒ唬┏凶馔恋氐姆ㄈ嘶蛘咂渌�組織依法終止或者發(fā)生合并、分立的，租賃合同可以由依法取得租賃地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織繼續(xù)履行；

　�。ǘ�）承租土地的自然人死亡的，租賃合同可以由租賃地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合法繼承人或者受遺贈人繼續(xù)履行。

　　第二十三條（租金的支付）

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的金額、期限和方式，向出租人支付租金。

　　租金每年分兩期支付；租賃合同另有約定的，從其約定。

　　租賃合同簽訂的當(dāng)年，自租賃地塊交付之日起，使用土地不滿半年的，免交租金；超過半年的，按照半年的租金金額支付。

　　第二十四條（租金的調(diào)整）

　　租賃土地的租金應(yīng)當(dāng)根據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和幅度，作相應(yīng)的調(diào)整；租賃合同另有約定的，從其約定，但不得低于同期的最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二十五條（租金的上繳和租賃地塊的稅收）

　　土地管理部門應(yīng)當(dāng)將收取的租金上繳財政部門。

　　承租人使用租賃地塊的城鎮(zhèn)土地使用稅，由稅務(wù)部門從租金中扣繳。

　　第四章　租賃土地使用權(quán)的收回

　　第二十六條（租賃土地使用權(quán)的續(xù)期）

　　國有土地租賃年限屆滿，租賃土地使用權(quán)終止。承租人需要繼續(xù)租賃土地的，應(yīng)當(dāng)在屆滿前6個月申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外，承租人的續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

　　經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　　第二十七條（租賃土地使用權(quán)期滿的收回）

　　國有土地租賃年限屆滿，承租人雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，租賃土地使用權(quán)由出租人收回，出租人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償；租賃合同另有約定的，從其約定。

　　國有士地租賃年限屆滿，承租人未申請續(xù)期的，出租人可以無償收回租賃土地使用權(quán)；租賃合同另有約定的，從其約定。

　　第二十八條（租賃土地使用權(quán)的提前收回）

　　租賃年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回，但有下列情形之一的，可以依照法律規(guī)定的程序提前收回：

　�。ㄒ唬�為公共利益需要調(diào)整使用土地的；

　�。ǘ�）為實施城市規(guī)劃調(diào)整使用土地的。

　　第二十九條（提前收回租賃土地使用權(quán)的程序）

　　提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)在收回6個月前，將租賃地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并在租賃地塊的范圍內(nèi)公告。

　　第三十條（提前收回租賃土地使用權(quán)的補(bǔ)償）

　　提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。

　　提前收回租賃土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限的余期以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價值等，由出租人與承租人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估后確定。

　　承租人對補(bǔ)償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但租賃土地使用權(quán)的收回仍可以按照公告規(guī)定的日期執(zhí)行。

　　第三十一條（租賃土地使用權(quán)的交換）

　　提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人可以與承租人協(xié)商一致后，將另一地塊的租賃土地使用權(quán)與承租人交換。

　　交換租賃土地使用權(quán)的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　　第三十二條（承租人提前終止租賃合同的處理）

　　在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人要求提前終止租賃合同的，應(yīng)當(dāng)在3個月前通知出租人，出租人可以無償收回租賃土地使用權(quán)，并由承租人承擔(dān)違約責(zé)任；租賃合同另有約定的，從其約定。

　　第五章　法律責(zé)任

　　第三十三條（違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）

　　承租人未按租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，由規(guī)劃管理部門按照相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　第三十四條（承租人和出租人的違約責(zé)任）

　　出租人未按租賃合同的約定交付租賃地塊的、承租人有權(quán)解除租賃合同，并可以請求違約賠償。

　　承租人未按期支付或者未付足租金的，出租人應(yīng)當(dāng)催告承租人支付，并由承租人按日加付3％。的滯納金；承租人逾期2年未支付租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，并可以請求違約賠償。

　　承租人未按照租賃合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，或者擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。抵押租賃土地使用權(quán)的，市房地局或者區(qū)、縣土地管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其根期改正；逾期不改正的，出租人有權(quán)解除租賃合同，無償收回租賃土地使用權(quán)，并可以請求違約賠償。

　　第三十五條（復(fù)議和訴訟）

　　當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照行政復(fù)議和行政訴訟法律、法規(guī)的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第六章　附則

　　第三十六條（對原劃撥土地使用權(quán)的規(guī)定）

　　本辦法施行前，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，可以按照本辦法的規(guī)定，轉(zhuǎn)為以租賃方式使用國有土地。

　　第三十七條（臨時用地的租賃）

　　租賃國有士地臨時使用的，可以參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十八條（施行日期）

　　本辦法自1999年9月1日起施行。