二、報(bào)酬率的求取方法

　　了解了報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)后，下面介紹求取報(bào)酬率的三種基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)等。

　　（一）累加法

　　累加法（built-up method）是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也稱為安全利率，是無風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會成本。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是對估價(jià)對象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

　　累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：

　　報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率

　　其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則就不會投資。②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。③缺乏流動性補(bǔ)償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力弱。④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會降低所要求的報(bào)酬率。因此，針對投資估價(jià)對象可以獲得的額外好處，投資者之間競爭的結(jié)果也會要求作相應(yīng)的扣減。

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