第八章 收益法及其運(yùn)用

　　第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

　　在收益法中，可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成（土地與建筑物）或資金構(gòu)成（抵押貸款與自有資金）中求出各個(gè)構(gòu)成部分的報(bào)酬率和資本化率，或者將其報(bào)酬率和資本化率運(yùn)用到各個(gè)構(gòu)成部分上以測(cè)算其價(jià)值。

　　一、投資組合技術(shù)

　　投資組合技術(shù)（band of investment technique）主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

　?。ㄒ唬┩恋嘏c建筑物的組合

　　運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對(duì)象不同，例如評(píng)估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

　　綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益。也就是說(shuō)，在評(píng)估土地與建筑物綜合體的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益，同時(shí)應(yīng)選用綜合資本化率將其資本化。如果選用的不是綜合資本化率，則求出的就不是土地與建筑物綜合體的價(jià)值。

　　土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是土地產(chǎn)生的凈收益（即僅歸屬于土地的凈收益），不包含建筑物帶來(lái)的凈收益。如果在求取土地價(jià)值時(shí)選用的不是土地資本化率，即使得出了一個(gè)結(jié)果，這個(gè)結(jié)果也不能說(shuō)是土地價(jià)值。

　　建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益（即僅歸屬于建筑物的凈收益），不包含土地帶來(lái)的凈收益。如果在求取建筑物價(jià)值時(shí)選用的不是建筑物資本化率，則求出的就不是建筑物價(jià)值。

　　綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可以利用下列公式求出另外一種資本化率：

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