第二節(jié) 搜集交易實例

　　一、搜集大量交易實例的必要性

　　運用市場法估價需要擁有大量的交易實例。只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，從而保障根據(jù)這些可比實例評估出的估價對象價值更加精準(zhǔn)而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)盡力搜集較多的交易實例。

　　搜集交易實例盡管是市場法中的一個步驟，但對于估價機構(gòu)和估價師而言，是一個不斷積累的過程，平時就應(yīng)留意搜集，不能等到需要采用市場法估價時才去做。這樣，一旦需要采用市場法估價時，就已經(jīng)有了足夠多的交易實例可供選取，從而可以較快地完成估價工作。當(dāng)然，在需要采用市場法估價時，也可以根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些交易實例。

　　二、搜集交易實例的途徑

　　交易實例不會自己跑到估價師手中。估價師應(yīng)當(dāng)視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣去調(diào)查、了解市場行情，去了解當(dāng)?shù)厮鸭灰讓嵗耐緩剑莆障鄳?yīng)的搜集技巧，盡力地搜集交易實例。

　　搜集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：

　?。?）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其房地產(chǎn)成交價格及有關(guān)交易情況。

　?。?）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、相關(guān)律師、注冊會計師及向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況?，F(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成的。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，可以獲得大量及時、真實的交易實例。

　?。?）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時向政府有關(guān)部門申報的成交價格資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價格資料，政府或者其授權(quán)的部門確定、公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格及房地產(chǎn)市場價格資料。

　?。?）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)購買房地產(chǎn)價格資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營利為目的專門從事房地產(chǎn)價格等信息搜集、整理、分析和提供的機構(gòu)。

　?。?）同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供其搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。

　?。?）與房地產(chǎn)出售者或者其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價等資料；查閱報刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)市場價格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等雖然不是成交價格，一般不能反映真實的市場價格行情，不應(yīng)作為交易實例，但與成交價格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考。

建設(shè)工程教育網(wǎng)整理