第四節(jié) 制度政策因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、相關(guān)特殊政策及有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。

　　一、房地產(chǎn)制度政策

　　房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。例如，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地價(jià)、地租根本不存在；在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，對(duì)住房實(shí)行實(shí)物分配、低租金使用，必然使住房?jī)r(jià)格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，推行住宅商品化、社會(huì)化，實(shí)行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，并反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。

　　目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有（其中，住宅絕大部分為私人所有），而且可以買賣；但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是指某種土地使用權(quán)價(jià)格。如果土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格同時(shí)存在，則土地使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于土地所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)一般是有使用期限的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高；反之，就會(huì)越低。國有建設(shè)用地還是政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的，供地政策（包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等）的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

　　在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)還是政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看可分為兩類，一是高價(jià)格政策，二是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格。低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下；同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。

　　政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。其中，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格，②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價(jià)；③制定最高限價(jià)，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格；④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

　　5．低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。（ ）（2005年試題）

　　答案：√

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