三、市場法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

　?。ㄒ唬┦袌龇ㄟm用的估價(jià)對(duì)象

　　市場法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場法估價(jià)，相對(duì)而言也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價(jià)。②寫字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　下列房地產(chǎn)難以采用市場法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等。

　?。ǘ┦袌龇ü纼r(jià)需要具備的條件

　　市場法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠發(fā)育或者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價(jià)。房地產(chǎn)市場在總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。例如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長的時(shí)期內(nèi)很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。

　　值得指出的是，以下情況不能成為不采用市場法估價(jià)的理由：在估價(jià)對(duì)象所在地實(shí)際上存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有勤勉盡責(zé)地去搜集交易實(shí)例，造成不能采用市場法估價(jià)。

　　另外，運(yùn)用市場法估價(jià)需要把類似房地產(chǎn)的各種實(shí)際交易情況，例如急于出售或急于購買等造成的可能是不正常的成交價(jià)格，修正為正常市場價(jià)格；需要把類似房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；需要把類似房地產(chǎn)在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。即運(yùn)用市場法估價(jià)需要消除以下三個(gè)方面的不同所造成的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)值的差異：①實(shí)際交易情況與正常交易情況的不同；②成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同（本質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間上的房地產(chǎn)市場狀況不同）；③可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的不同。上述這些對(duì)類似房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在進(jìn)行這些修正和調(diào)整時(shí)，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對(duì)類似房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度。但由于許多因素對(duì)類似房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度無法采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師以其扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查了解作出相關(guān)判斷。因此，如果估價(jià)師沒有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用市場法得出客觀合理的估價(jià)對(duì)象價(jià)值。

　　還需要說明的是，市場法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵谑袌鰠⑴c者群體非理性的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值也可能被市場高估或低估，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格偏離了房地產(chǎn)本身的價(jià)值。

　　（三）市場法的其他用途

　　市場法中比較分析的原理和方法，也可以用于房地產(chǎn)市場租金及收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、重新購建價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分（如土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤等）、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。

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