第四節(jié) 建立比較基準

　　選取了可比實例之后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。

　　建立比較基準一般要做以下工作：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一價格單位。

　　一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　針對某些估價對象，有時難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例，只能選取“主干”相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是范圍相同下的不同。范圍相同下的不同，是指大家都有，僅是彼此之間有“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進行“有無對比”并消除由此導致的價格差異。

　　房地產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有以下3種：①帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的交易實例是設(shè)立了抵押權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費、物業(yè)服務費用、房產(chǎn)稅等費、稅的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成份。例如，估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的交易實例是有附贈家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。③房地產(chǎn)實物范圍不同。例如，估價對象為土地，選取的交易實例是含有類似土地的房地交易實例。估價對象是一套封陽臺的住房，選取的交易實例是未封陽臺的住房；或者相反。估價對象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實例是一套帶車位的公寓；或者相反。

　　在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格－債權(quán)＋債務

　　如果是估價對象帶有債權(quán)債務的，在市場法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)減去債務，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成份的價格

　　如果是估價對象含有非房地產(chǎn)成份的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價值后，再加上非房地產(chǎn)成份的價值，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。

　　二、統(tǒng)一付款方式

　　房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布等的不同，導致實際價格也會有所不同。估價中為便于比較，價格通常以一次性付清所需支付的金額為基準，因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

　　[例6-1]某宗房地產(chǎn)成交總價為30萬元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假設(shè)月利率為0．5%，請計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格。

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