第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　供求理論是市場運(yùn)行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行和價(jià)格變動(dòng)的核心理論。房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格（或租金，下同）水平的高低及其變動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其中，待租售的房地產(chǎn)（包括新開發(fā)的增量房地產(chǎn)和已有的存量房地產(chǎn)）形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者（即房地產(chǎn)購買者或承租者，下同）形成了市場的需求面。其他一切因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)供給，要么是通過影響房地產(chǎn)需求，要么是通過同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來實(shí)現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場走向和房地產(chǎn)價(jià)格漲落，應(yīng)當(dāng)首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的供給、需求及其與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)是十分重要的。

　　一、房地產(chǎn)需求

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買（或承租，下同）的數(shù)量。需求與需要既相關(guān)又不相同，其形成條件有以下兩個(gè)：一是消費(fèi)者愿意購買，既有購買欲望；二是消費(fèi)者有能力購買，既有支付能力。僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個(gè)條件，不能使購買行為發(fā)生。在確定（調(diào)查、估計(jì)、預(yù)測）需求時(shí)，通常只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對(duì)房地產(chǎn)的需要是無止境的。

　　房地產(chǎn)市場需求是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場上所有消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。即市場需求是所有消費(fèi)者需求的總和。

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