第二章 房地產(chǎn)及其描述

　　如果連貨的真假、好壞都不識，就根本談不上評估其價值。房地產(chǎn)估價的對象是質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)等都極為復(fù)雜的房地產(chǎn)，因此，準確的房地產(chǎn)估價是以對房地產(chǎn)全面、深入、正確的認識為基礎(chǔ)的。在實際房地產(chǎn)估價中，還要明確界定估價對象房地產(chǎn)的范圍，詳細描述其狀況。為此，本章介紹房地產(chǎn)的含義、特性和種類，以及對作為估價對象的房地產(chǎn)應(yīng)從哪些方面進行了解并如何予以描述。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義

　　一、房地產(chǎn)的定義

　　房地產(chǎn)通俗地說是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴謹意義上的房地產(chǎn)與不動產(chǎn)同義，是不動產(chǎn)的俗稱，其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物”。

　　現(xiàn)代社會，土地定著物中的建筑物越來越普遍，體量越來越大，也越來越重要。城市房地產(chǎn)甚至是因使用建筑物而使用土地，以建筑物為主、土地為輔，而且在房地產(chǎn)交易活動中一般是“地隨房走”。因此，通常需要把建筑物從土地定著物中單列出來，將房地產(chǎn)定義為“土地以及建筑物等土地定著物”。

　　另外，同一房地產(chǎn)實物上往往同時存在著所有權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等多種權(quán)利，房地產(chǎn)因不可移動使原本為外在因素的區(qū)位成了它的重要組成部分，因此，為了說明房地產(chǎn)既與家具、機器設(shè)備等動產(chǎn)有本質(zhì)不同，又與商標、專利、著作權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，通常強調(diào)房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。如果綜合以上方面給房地產(chǎn)下個完整的定義，那么它是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。

　　理解上述房地產(chǎn)定義，一方面要弄清什么是土地、建筑物和其他土地定著物，另一方面要弄清什么是實物、權(quán)益和區(qū)位。

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