利率風(fēng)險

　　調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

　　長期以來，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險并不顯著，因為盡管抵押貸款利率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際上是將利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了金融機構(gòu)。然而，目前房地產(chǎn)投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款，金融機構(gòu)越來越強調(diào)其資金的流動性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益就會下降，其所投資物業(yè)的價值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈收益減少，相應(yīng)地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。

　　提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（?。?006年試題）
　　A．導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值下降
　　B．導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升
　　C．加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)
　　D．抑制房地產(chǎn)市場需求
　　E．增加房地產(chǎn)市場需求

　　答案：ACD

　　長期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（?。?001年試題）
　　A．上升
　　B．下降
　　C．不變
　　D．不確定

　　答案：A