1.2 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定

　　1.2.1 確定房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　1.2.1.1 房地產(chǎn)估價(jià)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)所要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本的問(wèn)題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“評(píng)估什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程的重要問(wèn)題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。國(guó)際上通行的和世界各國(guó)（地區(qū)）制定的估價(jià)規(guī)范（或標(biāo)準(zhǔn)、指南等類(lèi)似文件）中，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個(gè)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的問(wèn)題。

　　通常，最常用、也是最容易為不同的估價(jià)師取得共識(shí)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。因此，在上述國(guó)際通行的各種估價(jià)規(guī)范中，都將公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價(jià)時(shí)應(yīng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。目前我國(guó)在房地產(chǎn)估價(jià)中最普遍采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！兑?guī)范》明確了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價(jià)中的重要地位，對(duì)于澄清一些模糊認(rèn)識(shí)，指導(dǎo)估價(jià)實(shí)踐，具有十分重要的意義。

　　《規(guī)范》第2.0.8條對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：

　　“2.0.8公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值open market value

　　在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。

　　采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。”

　　進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)首先要解決“評(píng)估什么”的問(wèn)題，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們，在估價(jià)時(shí)通常是要評(píng)估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的方法起著規(guī)定性的作用。

　　1.2.1.2 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價(jià)對(duì)象決定采用何種估價(jià)方法，而公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。

　　根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的定義，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是“在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格”，怎樣確定估價(jià)對(duì)象“在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格”呢?當(dāng)然最好就是參照與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類(lèi)似的房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場(chǎng)法的基本原理。所以說(shuō)，按照公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場(chǎng)法也是最直觀地體現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法?！兑?guī)范》對(duì)市場(chǎng)法的定義如下：

　　“市場(chǎng)比較法（market comparison　approach，sales comparison　approach）

　　將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”

　　從市場(chǎng)法的這個(gè)定義可以看出：市場(chǎng)法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，也即公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，市場(chǎng)法強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格”（《規(guī)范》第5.2.3條）

　　所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場(chǎng)法估價(jià)的終極目的就是確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)法也是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在估價(jià)方法中的直接體現(xiàn)。正因?yàn)槿绱?，《?guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法。

　　不僅市場(chǎng)法體現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，其他估價(jià)方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，可以說(shuō)都是市場(chǎng)法的變形，是對(duì)市場(chǎng)法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，這從《規(guī)范》對(duì)其他估價(jià)方法的定義和估價(jià)要求上都可以看出：

　　“2.0.13收益法（income approach、income capitalization approach）

　　預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”

　　“2.0.14成本法（cost approach）

　　求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”

　　“2.0.15假設(shè)開(kāi)發(fā)法（hypothetical development method，residual　method）

　　預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”

　　首先，收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法都要求估價(jià)的最終結(jié)論是“估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這與市場(chǎng)法是一致的，也是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價(jià)方法的終極目的也是確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

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