（二）房地產(chǎn)業(yè)概述

　　1、房地產(chǎn)業(yè)的概念和范圍

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。具體包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房屋修繕服務(wù)等等。

　　2、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革歷程

　　在舊的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)實(shí)行的是城市土地?zé)o償使用和住房由國(guó)家統(tǒng)一建造、統(tǒng)一分配的住房福利制度。這種制度隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出種種嚴(yán)重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通過行政劃撥的方式分配給使用者無償無期限使用，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，而國(guó)家卻白白流失了大量的財(cái)政收入；另一方面，由于土地未實(shí)現(xiàn)商業(yè)化，必然使土地使用權(quán)變相地成為一種“特權(quán)”，而真正希望用地者如境外投資者卻無從取得，只能通過名義上的“合資”、“合作”來間接取得，扭曲了經(jīng)濟(jì)行為。其次，在住房制度方面，福利性住房使國(guó)家只有投入沒有產(chǎn)出，背上沉重的包袱。1978年黨的十一屆三中全會(huì)以后，房地產(chǎn)制度隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面開展而進(jìn)入了全新的階段。首先是土地使用權(quán)的改革。1988年第九屆人大通過了憲法修正案，明確規(guī)定了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)成為一項(xiàng)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，在有效期內(nèi)，可以出售、交換、贈(zèng)與、出租和抵押。土地有償使用成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本前提，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。其次在住房改革方面，國(guó)家逐步從國(guó)家統(tǒng)包到國(guó)家、地方、企業(yè)、個(gè)人共同投資，到1998年下半年最終全面取消福利分房制度。第三，國(guó)家在全國(guó)各地建立了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)納入到規(guī)范的市場(chǎng)中去。

　　至此，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)基本擺脫了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的桎梏，成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的重要產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要生力軍。但是，房地產(chǎn)業(yè)畢竟是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍然處于完善和健全之中，需要相關(guān)配套的法律制度建設(shè)跟上去，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的持久、健康地發(fā)展。