09年房地產估價師《經營與管理》資料：投資及其風險（2）

2009-09-04 08：56　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

2025年新課已上線開啟備考之旅吧

　　（二）易混淆點辨析

　　1．房地產的特性和房地產投資的特性是有區(qū)別的，如“需要適時的更新改造投資”（適應性）是房地產投資的特性，而不是房地產的特性，異質性是房地產的特性，而不是房地產投資的特性。

　　2．收益現金流風險與資本價值風險的區(qū)別：收益現金流風險是指項目未來市場收益水平達不到預期目標的風險；資本價值風險是指項目資本價值由于項目未來預期收益、運營費用以及收益率的變化，使預期資本價值低于現實資本價值的風險。

　　3．“由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率的直接相加。”這句話如何理解?這句話是考慮通貨膨脹風險正反兩個方面的情況。一是考慮通貨膨脹風險，要上調要求的最低收益率，二是出于對房地產投資保值的考慮，投資者要求的最低收益率可能會低于通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率之和。

　　4．在房地產投資的物業(yè)類型中，高爾夫球場既屬于“酒店與休閑娛樂設施物業(yè)”，也屬于“特殊物業(yè)”。

　　5．開發(fā)投資與開發(fā)成本是否是一個概念?開發(fā)投資的內涵更豐富，開發(fā)投資在銷售情形下可視同于開發(fā)成本。