6．房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險及風險管理

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險

　　1）政策風險。政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來損失的可能性。

　　2）市場風險。市場風險是指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資、貸款帶來的風險。

　　3）經(jīng)營風險。經(jīng)營風險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤，造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。

　　4）財務風險。財務風險是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿，即使用債務融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能性。

　　5）完工風險。完工風險是指由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設過程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻椖课窗雌谕旯ず统У目赡苄浴Ｆ滹L險來源主要表現(xiàn)在：政府批文未如期取得、不可抗力因素的影響、不可控因素的影響及開發(fā)建設投資超支等。

　　6）抵押物估價風險。抵押物估價風險是指銀行在發(fā)放貸款之前由于對抵押物的估價不當所造成的損失的可能性。

　　7）貸款保證風險。貸款保證風險是指發(fā)放貸款時對保證人的錯誤判斷所造成貸款難以歸還的可能性。

　?。?）風險管理

　　1）對未取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設施工許可證》的項目，不得發(fā)放任何形式貸款。

　　2）對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35％。

　　3）房地產(chǎn)開發(fā)項目應保證項目的合法性和可行性。

　　4）對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行深入調(diào)查審核。嚴格限制條件不達標企業(yè)的貸款發(fā)放。

　　5）分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉作其他項目或其他用途。

　　6）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控。

　　7）密切關注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況。