4．房地產(chǎn)抵押貸款

　　房地產(chǎn)抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權人）提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押貸款，包括個人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款等。

　　（1）個人住房抵押貸款個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關系。但由于開發(fā)項目銷售或預售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量，因此其風險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面則來自開發(fā)商。

　　（2）商用房地產(chǎn)抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款是指購買商用房地產(chǎn)的機構(gòu)或個人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。比個人住房抵押貸款的風險更高。

　?。?）在建工程抵押貸款、在建工程抵押貸款是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權抵押登記，按工程形象進度（折算為貨幣工作量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。對于已設定抵押的房屋期權，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預售。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預售的文件給房地產(chǎn)管理部門，并辦理他項權利變更手續(xù)，同時由房地產(chǎn)管理部門予以辦理商品房預售登記。對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目之預售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內(nèi)由銀行進行監(jiān)管，以使開發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風險。