1．房地產(chǎn)投資中幾個典型概念精析、辨析

　?。?）開發(fā)項目總投資

　　開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資（國C）和經(jīng)營資金。“開發(fā)建設(shè)投資”也稱為“項目總開發(fā)成本”，是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用（在計算成本利潤率時要用到此概念），包括以下11項：土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用和不可預(yù)見費用，其中財務(wù)費用、管理費用、銷售費用合稱“期間費用”：“經(jīng)營資金”是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本（是轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的“開發(fā)建設(shè)投資”）和以出租、經(jīng)營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。

　　值的說明的是，“開發(fā)建設(shè)投資”或“項目總開發(fā)成本”（∞C）中是不含銷售稅費或經(jīng)營稅金及附加的（這里的“經(jīng)營稅金及附加”相當(dāng)于理論教材中的銷售稅費，此外，開發(fā)教材中的“銷售稅金”也相當(dāng)于銷售稅費）在出售情形下，銷售稅費是要從總銷售收入中扣除的，得到的余值稱為“凈銷售收入”，相當(dāng)于項目總開發(fā)價值（GD礦）：在出租情形下，銷售稅費是要從整個持有期內(nèi)經(jīng)營收入中扣除的項目。這一點是與理論教材不同的，在理論教材中，銷售稅費是計入開發(fā)成本（出售情形）或經(jīng)營費用（出租情形）的項目。