第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資的概念、形式、風(fēng)險(xiǎn)及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資

　　一、投資概述

　?。ㄒ唬┩顿Y的概念

　?。ǘ┩顿Y的分類(lèi)

　　1．短期投資和長(zhǎng)期投資

　　2．直接投資和間接投資

　　3．金融投資和實(shí)物投資

　　4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

　?。ㄈ┩顿Y的特性

　　（四）投資的作用

　　1．投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力

　　2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

　　3．投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

　　4．投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往

　　二、房地產(chǎn)投資概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資的概念

　　（二）房地產(chǎn)投資的分類(lèi)

　　1．按投資主體劃分

　　2．按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型劃分

　　3．按物業(yè)類(lèi)型劃分

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資的特性

　　1．區(qū)位選擇異常重要

　　2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

　　3．需要適時(shí)的更新改造投資

　　4．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　5．變現(xiàn)性差

　　6．易受政策影響

　　7．依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理

　　8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　（四）房地產(chǎn)投資的作用

　　第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　一、房地產(chǎn)直接投資

　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)置業(yè)投資

　　二、房地產(chǎn)間接投資

　?。ㄒ唬┩顿Y房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金

　?。ㄈ┵?gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券

　　三、房地產(chǎn)投資的利弊

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資之利

　　1．相對(duì)較高的收益水平

　　2．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　3．能抵消通貨膨脹的影響

　　4．提高投資者的資信等級(jí)

　　（二）房地產(chǎn)投資之弊

　　1．投資數(shù)額巨大

　　2．投資回收期較長(zhǎng)

　　3．需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

　　第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

　　（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義

　?。ǘ╋L(fēng)險(xiǎn)分析的目的

　　二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　（一）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　?。ǘ┦袌?chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　（三）周期風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄋ模┳儸F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　（五）利率風(fēng)險(xiǎn)

　?。┱唢L(fēng)險(xiǎn)

　　（七）政治風(fēng)險(xiǎn)

　?。ò耍┗蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)

　　三、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄒ唬┦找娆F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　?。ǘ┪磥?lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　（三）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄋ模C(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄎ澹r(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　?。┏钟衅陲L(fēng)險(xiǎn)

　　四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

　　第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

　　一、投資組合理論

　　二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　考試要求

　　1．了解投資的概念、分類(lèi)、特性和作用；

　　2．掌握房地產(chǎn)投資的概念、分類(lèi)、特點(diǎn)及作用；

　　3．掌握房地產(chǎn)直接投資；

　　4．掌握房地產(chǎn)間接投資；

　　5．熟悉房地產(chǎn)投資的利弊；

　　6．掌握房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)；

　　7．了解風(fēng)險(xiǎn)與投資組合。

　　第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指

　　標(biāo)、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境

　　三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

　?。ㄒ唬┙鹑跇I(yè)的發(fā)展

　　（二）信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　　（三）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

　?。ㄋ模┤宋沫h(huán)境的變化

　　（五）自然環(huán)境的變化

　?。┱沃贫鹊淖冞w

　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　?。ㄒ唬┩恋厮姓呋虍?dāng)前的土地使用者

　　（二）開(kāi)發(fā)商

　?。ㄈ┱罢畽C(jī)構(gòu)

　?。ㄋ模┙鹑跈C(jī)構(gòu)

　?。ㄎ澹┙ㄖ邪?/p>

　　（六）專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)

　　1．建筑師

　　2．工程師

　　3．會(huì)計(jì)師

　　4．造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師

　　5．房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　6．律師

　?。ㄆ撸┫M(fèi)者或買(mǎi)家

　　第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

　　（一）按地域范圍細(xì)分

　?。ǘ┌捶康禺a(chǎn)用途細(xì)分

　　（三）按增量存量細(xì)分

　?。ㄋ模┌唇灰追绞郊?xì)分

　　（五）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

　　（一）供給指標(biāo)

　?。ǘ┬枨笾笜?biāo)

　　（三）市場(chǎng)交易指標(biāo)

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)

　　第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)供給的壟斷性

　　（二）市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性

　?。ㄈ┦袌?chǎng)交易的復(fù)雜性

　　（四）房地產(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　?。ㄎ澹┐嬖趶V泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　（六）市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)性

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　?。ㄒ唬┡渲么媪糠康禺a(chǎn)資源和利益

　?。ǘ╋@示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　　（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式

　　2．某類(lèi)物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

　?。ㄋ模┲笇?dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　?。ㄎ澹┮龑?dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

　　一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)空間市場(chǎng)

　　（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的定義

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的原因

　?。ㄈ﹤鹘y(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　?。ㄋ模┓治龇康禺a(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　三、房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)泡沫及成因

　　1．房地產(chǎn)泡沫的定義

　　2．房地產(chǎn)泡沫的成因

　?。ǘ?ldquo;過(guò)度開(kāi)發(fā)”及誘因

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　2．過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　1．房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別

　　2．房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的聯(lián)系

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)泡沫的衡量

　　第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)

　　一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)失靈

　?。ǘ┳》繂?wèn)題和住房保障

　?。ㄈ┖暧^經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　?。ㄒ唬┩恋毓?yīng)政策

　?。ǘ┙鹑谡?/p>

　?。ㄈ┳》空?/p>

　?。ㄋ模┏鞘幸?guī)劃

　　（五）地價(jià)政策

　?。┒愂照?/p>

　?。ㄆ撸┳饨鹂刂?/p>

　　三、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施

　?。ㄒ唬┙∪袌?chǎng)準(zhǔn)入制度

　?。ǘ┩苿?dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)

　?。ㄈ┮?guī)范交易程序

　?。ㄋ模┘訌?qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義、運(yùn)行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者；

　　2．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)；

　　3．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能；

　　4．熟悉房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)；

　　5．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)；

　　6．了解房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱；

　　7．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)。

　　第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對(duì)獲取土地、建設(shè)過(guò)程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序

　　第二節(jié)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

　　一、投資機(jī)會(huì)選擇

　　二、投資決策分析

　　第三節(jié)前期工作

　　一、獲取土地

　?。ㄒ唬┩恋貎?chǔ)備與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

　　1．土地儲(chǔ)備

　　2．土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

　　（二）開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑

　　1．土地使用權(quán)出讓

　　2．土地使用權(quán)劃撥

　　3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　4．與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段

　?。ǘ督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

　?。ㄈ┰O(shè)計(jì)方案審查階段

　?。ㄋ模督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)階段

　　三、建設(shè)工程招標(biāo)

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式

　　1．公開(kāi)招標(biāo)

　　2．邀請(qǐng)招標(biāo)

　?。ǘ┱袠?biāo)機(jī)構(gòu)

　　1．招標(biāo)過(guò)程中的決策活動(dòng)

　　2．招標(biāo)中的日常事務(wù)工作

　　3．招標(biāo)工作小組組成人員

　　（三）招標(biāo)程序

　　1．申請(qǐng)招標(biāo)

　　2．編制招標(biāo)文件

　　3．編制招標(biāo)工程標(biāo)底

　　4．確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函

　　5．投標(biāo)人資格審查

　　6．招標(biāo)工程交底及答疑

　　7．開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)

　　8．簽訂合同

　　四、開(kāi)工申請(qǐng)與審批

　　（一）申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件

　?。ǘ┥暾?qǐng)辦理《建設(shè)工程施工許可證》的程序

　　五、前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　第四節(jié)建設(shè)階段

　　一、質(zhì)量控制

　?。ㄒ唬?duì)原材料的檢驗(yàn)

　?。ǘ?duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)

　　（三）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施

　　（四）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

　　二、進(jìn)度控制

　　（一）工程進(jìn)度計(jì)劃的編制

　?。ǘ┻M(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整

　　1．橫道圖法

　　2．網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃

　?。ㄈ┢渌涮走M(jìn)度計(jì)劃

　　（四）進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

　　三、成本控制

　　（一）成本控制的主要工作內(nèi)容

　　1．編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)

　　2．審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案

　　3．控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算

　　4．控制工程變更

　　（二）控制工程成本的做法和手段

　　1．強(qiáng)化“成本”意識(shí)，加強(qiáng)全面管理

　　2．確定成本控制的對(duì)象

　　3.完善成本控制制度

　　4．制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施

　　四、合同管理

　?。ㄒ唬┖贤芾淼淖饔?/p>

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系

　?。ㄈ┖贤芾淼闹饕ぷ鲀?nèi)容

　　五、安全管理

　　六、竣工驗(yàn)收

　　（一）竣工驗(yàn)收的要求

　?。ǘ┛⒐を?yàn)收的依據(jù)

　?。ㄈ┛⒐を?yàn)收的工作程序

　　1．單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收

　　2．綜合驗(yàn)收

　　3．竣工驗(yàn)收備案

　?。ㄋ模┛⒐そY(jié)算

　?。ㄎ澹┚幹瓶⒐n案

　　1．技術(shù)資料的內(nèi)容

　　2．繪制竣工圖

　　第五節(jié)租售階段

　　一、選擇物業(yè)銷(xiāo)售形式

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售

　?。ǘ┪蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售

　　1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用

　　2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式

　?。ㄈ┻x擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題

　　1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投人市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的資源

　　3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過(guò)往的業(yè)績(jī)

　　4．針對(duì)物業(yè)的類(lèi)型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

　　5．認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

　　二、制定租售方案

　?。ㄒ唬┏鲎膺€是出售

　　（二）租售進(jìn)度

　?。ㄈ┳馐蹆r(jià)格

　　1．成本導(dǎo)向定價(jià)

　　2．購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)

　　3．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

　　三、制定宣傳與廣告策略

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)宣傳策略

　　1．確定宣傳目標(biāo)

　　2．選擇宣傳的信息與工具

　　3．實(shí)施宣傳方案

　　4．評(píng)價(jià)宣傳效果

　?。ǘV告策略

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析；

　　3．了解獲取土地；

　　4．熟悉確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可；

　　5．熟悉建設(shè)工程招標(biāo)；

　　6．熟悉開(kāi)工申請(qǐng)與審批；

　　7．了解前期工作的其他環(huán)節(jié)；

　　8．熟悉建設(shè)階段；

　　9．掌握選擇物業(yè)租售形式；

　　10．掌握制定租售方案；

　　11．了解制定宣傳與廣告策略。

　　第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)、細(xì)分必及選擇目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際操作能力和知識(shí)的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)查

　　一、市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)調(diào)查的重要性

　　（二）市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容

　　1．國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

　　2．技術(shù)發(fā)展調(diào)查

　　3. 市場(chǎng)需求容量調(diào)查

　　4．消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查

　　5．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

　　6．市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查

　　二、市場(chǎng)調(diào)查的步驟

　?。ㄒ唬┐_定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)

　?。ǘ┲贫ㄕ{(diào)查計(jì)劃

　　1．資料來(lái)源

　　2．調(diào)查方法

　　3．調(diào)查手段

　　4．抽樣方案

　　5．聯(lián)系方法

　?。ㄈ┦占畔?/p>

　　（四）分析信息

　?。ㄎ澹﹫?bào)告結(jié)果

　　三、對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估

　　第二節(jié)市場(chǎng)分析的手段與方法

　　一、市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)需求分析的基本概念

　　1．市場(chǎng)規(guī)模

　　2．市場(chǎng)總需求

　　（二）市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

　　二、市場(chǎng)趨勢(shì)分析

　　（一）購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法

　?。ǘ╀N(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法

　　（三）專(zhuān)家意見(jiàn)法

　?。ㄋ模r(shí)間序列分析法

　　1．簡(jiǎn)單平均法

　　2．移動(dòng)平均法

　　3．加權(quán)移動(dòng)平均法

　　4．指數(shù)平滑法

　?。ㄎ澹┫嚓P(guān)分析法

　　1．回歸分析法

　　2．市場(chǎng)因子推演法

　　第三節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇

　　一、市場(chǎng)細(xì)分

　　（一）市場(chǎng)細(xì)分與細(xì)分市場(chǎng)

　?。ǘ┦袌?chǎng)細(xì)分的依據(jù)

　　（三）市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)

　?。ㄋ模┫M(fèi)者偏好模式與市場(chǎng)細(xì)分

　　1．同質(zhì)偏好

　　2．分散偏好

　　3．集群偏好

　?。ㄎ澹┦袌?chǎng)細(xì)分的程序

　　二、目標(biāo)市場(chǎng)選擇

　　（一）市場(chǎng)集中化

　　（二）選擇專(zhuān)業(yè)化

　　（三）產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)專(zhuān)業(yè)化

　?。ㄎ澹┤娓采w

　　（六）大量定制

　　三、市場(chǎng)定位

　　（一）市場(chǎng)定位的含義和方式

　?。ǘ┦袌?chǎng)定位的步驟

　?。ㄈ┦袌?chǎng)定位戰(zhàn)略

　　第四節(jié)競(jìng)爭(zhēng)者分析

　　一、識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者

　　（一）產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)觀念

　　（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念

　　二、確定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)

　　三、確定競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略

　　四、判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式

　　（一）從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者

　　（二）選擇型競(jìng)爭(zhēng)者

　　（三）兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者

　?。ㄋ模╇S機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者

　　五、企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策

　?。ㄒ唬└?jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱

　?。ǘ└?jìng)爭(zhēng)者與本企業(yè)的相似程度

　?。ㄈ└?jìng)爭(zhēng)者表現(xiàn)的好壞

　　第五節(jié)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為分析

　　一、消費(fèi)者市場(chǎng)及其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象

　　（一）消費(fèi)者市場(chǎng)及其特性

　?。ǘ┫M(fèi)者市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象

　　1．便利品

　　2．選購(gòu)品

　　3．特殊品

　　二、影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的主要因素

　　（一）社會(huì)文化因素

　　1．文化因素

　　2．社會(huì)因素

　?。ǘ﹤€(gè)人因素

　　1．年齡

　　2．性別、職業(yè)、受教育程度

　　3．經(jīng)濟(jì)狀況

　　4．生活方式

　　5．個(gè)性和自我形象

　　（三）心理因素

　　1．動(dòng)機(jī)

　　2．感覺(jué)

　　3．學(xué)習(xí)

　　4．信念和態(tài)度

　　三、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程

　　（一）參與購(gòu)買(mǎi)的角色

　?。ǘ┵?gòu)買(mǎi)行為類(lèi)型

　　1．習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)行為

　　2．尋求多樣化購(gòu)買(mǎi)行為

　　3．化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)行為

　　4.復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為

　?。ㄈ┵?gòu)買(mǎi)決策過(guò)程

　　1．引起需要

　　2．信息收集

　　3．方案評(píng)價(jià)

　　4．購(gòu)買(mǎi)決策

　　5．購(gòu)后行為

　　第六節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)分析報(bào)告

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作甩

　　（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

　　1．開(kāi)發(fā)商

　　2．投資者和金融機(jī)構(gòu)

　　3．設(shè)計(jì)入員

　　4．營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理

　　5．地方政府

　　6．租戶(hù)和購(gòu)房者。

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)區(qū)域的確定

　　1．影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

　　2．物業(yè)類(lèi)型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

　?。ㄒ唬┖暧^因素分析

　?。ǘ┦袌?chǎng)狀況分析

　　1．供給分析

　　2．需求分析

　　3．競(jìng)爭(zhēng)分析

　　4．市場(chǎng)占有率分析

　　（三）相關(guān)因素分析

　　1．住宅項(xiàng)目

　　2．寫(xiě)字樓項(xiàng)目

　　3．商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目

　　4．工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

　　考試要求

　　1．了解市場(chǎng)調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟；

　　2．了解對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估；

　　3．熟悉市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)；

　　4．熟悉市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法、銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法、專(zhuān)家意見(jiàn)法和時(shí)間序列分析法；

　　5．了解市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的相關(guān)分析法；

　　6．熟悉市場(chǎng)細(xì)分；

　　7．熟悉目標(biāo)市場(chǎng)選擇；

　　8．掌握市場(chǎng)定位；

　　9．了解競(jìng)爭(zhēng)者分析；

　　10．熟悉消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為分析；

　　11．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)分析報(bào)告。

　　第五章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念、復(fù)利計(jì)算公式、復(fù)利系數(shù)的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)現(xiàn)金流量

　　一、現(xiàn)金流量的概念

　　二、現(xiàn)金流量圖

　　三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售模式現(xiàn)金流量圖

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)—持有—出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

　　（三）購(gòu)買(mǎi)—持有—出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

　?。ㄋ模┵?gòu)買(mǎi)—更新改造—出售模式現(xiàn)金流量圖

　?。ㄎ澹┵?gòu)買(mǎi)—更新改造—出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

　　第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值

　　一、資金時(shí)間價(jià)值的概念

　　二、利息與利率

　?。ㄒ唬├?/p>

　?。ǘ├?/p>

　　（三）利率的決定和影響因素

　　1．古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論

　　2．流動(dòng)性偏好利率理論

　　3．可貸資金利率理論

　　4．IS—LM曲線模型的利率理論

　　5．馬克思的利率決定理論

　　6．影響利率的其他因素

　　三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息

　?。ㄒ唬﹩卫?jì)息

　　（二）復(fù)利計(jì)息

　　四、名義利率與實(shí)際利率

　?。ㄒ唬┟x利率與實(shí)際利率的概念

　?。ǘ┟x利率與實(shí)際利率的關(guān)系式

　　第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算

　　一、資金等效值的概念

　　二、復(fù)利計(jì)算

　?。ㄒ唬┏Ｓ梅?hào)

　　（二）公式與系數(shù)

　　1．一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

　　2．等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

　　3．等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)

　　4．等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

　　5．等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

　?。ㄈ?fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法

　　三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

　　考試要求

　　1．掌握現(xiàn)金流量；

　　2．掌握資金時(shí)間價(jià)值的概念；

　　3．掌握利息與利率；

　　4．了解古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論、流動(dòng)性偏好利率理論、可貸資金利率理論、IS—LM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論；

　　5．熟悉影響利率的其他因素；

　　6．掌握單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息；

　　7．掌握名義利率與實(shí)際利率；

　　8．掌握資金等效值與復(fù)利計(jì)算。

　　第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果、各類(lèi)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別

　　一、投資與成本

　?。ㄒ唬V義投資與成本的概念

　　1．投資

　　2．成本

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

　　2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

　　3．經(jīng)營(yíng)成本

　　4．期間費(fèi)用

　　二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金

　?。ㄒ唬┙?jīng)營(yíng)收入

　　（二）利潤(rùn)

　?。ㄈ┒惤?/p>

　　1．經(jīng)營(yíng)稅金及附加

　　2．城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　3．企業(yè)所得稅

　　三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

　　（一）置業(yè)投資

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)投資

　　第二節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　一、投資回收與投資回報(bào)

　　二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　三、通貨膨脹的影響

　　第三節(jié)動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　三、動(dòng)態(tài)投資回收期

　　第四節(jié)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　一、成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率

　　（一）成本利潤(rùn)率

　?。ǘ╀N(xiāo)售利潤(rùn)率

　　二、投資利潤(rùn)率

　　三、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率

　?。ㄒ唬┵Y本金利潤(rùn)率

　?。ǘ┵Y本金凈利潤(rùn)率

　　四、靜態(tài)投資回收期

　　五、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金回報(bào)率

　　（二）投資回報(bào)率

　　第五節(jié)清償能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　一、利息

　　二、借款償還期

　　三、利息備付率

　　四、償債備伺啐

　　五、資產(chǎn)負(fù)債率

　　六、流動(dòng)比率

　　七、速動(dòng)比率

　　第六節(jié)房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)優(yōu)選

　　一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

　?。ㄒ唬┓桨附?jīng)濟(jì)比選

　　（二）方案經(jīng)濟(jì)比選的類(lèi)型

　?。ㄈ┓桨附?jīng)濟(jì)比選的作用

　　（四）方案比選中的決策準(zhǔn)則

　　1．備選方案差異原則

　　2. 最低可接受收益率原則

　　3．不行動(dòng)原則

　　二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法

　?。ㄒ唬﹥衄F(xiàn)值法

　?。ǘ┎铑~投資內(nèi)部收益率法

　　（三）等額年值法

　?。ㄋ模┵M(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法

　?。ㄎ澹┢渌?jīng)濟(jì)比選方法

　　三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇

　?。ㄒ唬┍冗x方法選擇規(guī)則

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)

　　考試要求

　　1．掌握效益和費(fèi)用識(shí)別；

　　2．掌握投資回收與投資回報(bào)；

　　3．掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；

　　4．了解通貨膨脹的影響；

　　5．掌握動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算；

　　6．掌握靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算；

　　7. 掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標(biāo)及其計(jì)算；

　　8．熟悉資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標(biāo)及其計(jì)算；

　　9．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用；

　　10．掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法；

　　11．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項(xiàng)。

　　第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節(jié)決策的概念與方法

　　一、決策的概念

　?。ㄒ唬Q策及其特征

　　（二）決策的原則與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　?。ㄈQ策理論

　　二、決策的方法

　?。ㄒ唬┐_定型決策方法

　　（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策方法

　?。ㄈ┎淮_定型決策方法

　　三、房地產(chǎn)投資決策

　　第二節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素

　　（一）土地費(fèi)用

　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費(fèi)

　　（三）租售價(jià)格

　?。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)期與租售期

　　（五）容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

　?。┵Y本化率

　?。ㄆ撸┵J款利率

　　二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素

　　（一）購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

　?。ǘ?quán)益投資比率

　　（三）空置率

　?。ㄋ模┻\(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　三、不確定性因素的相互作用

　　第三節(jié)盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的基本原理

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　（一）最低租售價(jià)格分析

　?。ǘ┳畹妥馐蹟?shù)量分析

　?。ㄈ┳罡咄恋厝〉脙r(jià)格

　?。ㄋ模┳罡吖こ藤M(fèi)用

　　（五）最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

　?。┳罡哌\(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

　　（七）多因素臨界點(diǎn)組合

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例

　　（一）保本點(diǎn)分析

　?。ǘ┡R界點(diǎn)分析

　　第四節(jié)敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步驟

　　三、單因素與多因素敏感性分析

　　四、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法

　　第五節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析

　　一、風(fēng)險(xiǎn)分析的界定

　　二、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法

　　（一）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

　?。ǘ╋L(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法

　　1. 調(diào)查和專(zhuān)家打分法

　　2．解析方法

　　3．蒙特卡洛模擬法

　　三、概率分析的步驟與概率確定方法

　?。ㄒ唬└怕史治龅牟襟E

　　（二）概率的確定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　?。ㄒ唬┢谕捣ǖ牟襟E

　　（二）期望值法應(yīng)用示例

　　五、蒙特卡洛模擬法

　　第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法

　　一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

　　二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)

　　三、實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策

　?。ㄒ唬╆P(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍

　　（二）實(shí)物期權(quán)方法投資決策的一般過(guò)程

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權(quán)問(wèn)題

　　1．確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)（等待投資型期權(quán)）

　　2．決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目（放棄型期權(quán)）

　　3．決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目（成長(zhǎng)型期權(quán)）

　　四、實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用

　　五、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策時(shí)需注意的問(wèn)題

　　（一）注意實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法的有機(jī)結(jié)合

　?。ǘ┳⒁鈱?shí)物期權(quán)方法在應(yīng)用過(guò)程中的一些假設(shè)條件

　　（三）注意實(shí)物期權(quán)方法自身存在的局限性

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素；

　　2．掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素；

　　3．熟悉不確定性因素的相互作用；

　　4．掌握盈虧平衡分析；

　　5．掌握敏感性分析的概念和步驟；

　　6．掌握單因素與多因素敏感性分析；

　　7．了解敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法；

　　8．掌握風(fēng)險(xiǎn)分析的界定；

　　9．了解風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法；

　　10．熟悉概率分析的步驟與概率確定方法；

　　11．掌握概率分析中的期望值法；

　　12．了解蒙特卡洛模擬法；

　　13．掌握傳統(tǒng)投資決策方法的局限性；

　　14．了解房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)；

　　15．了解實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策；

　　16．熟悉實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用；

　　17．了解應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策時(shí)需注意的問(wèn)題。

　　第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)可行行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

　　（二）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

　?。ㄈ┗I集建設(shè)資金的依據(jù)

　?。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　（五）下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機(jī)會(huì)研究

　　（二）初步可行性研究

　?。ㄈ┰敿?xì)可行性研究

　　（四）項(xiàng)目評(píng)估與決策

　　第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　　（一）項(xiàng)目概況

　　（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

　?。ㄈ┦袌?chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　?。ㄋ模┮?guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

　　（五）資源供給條件分析

　?。┉h(huán)境影響評(píng)價(jià)

　　（七）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

　?。ò耍╅_(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

　　（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

　?。ㄊ┙Y(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　?。ㄒ唬┙邮芪?/p>

　　（二）調(diào)查研究

　?。ㄈ┓桨高x擇和優(yōu)化

　?。ㄋ模┴?cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

　?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄?bào)告

　　第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇

　　（二）開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

　　（四）合作方式的分析與選擇

　?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　　（六）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　?。ㄒ唬r(shí)間類(lèi)參數(shù)

　?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數(shù)

　?。ㄈ┦找嫦嚓P(guān)指標(biāo)

　?。ㄋ模┰u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)

　　第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　一、投資估算

　?。ㄒ唬┩恋刭M(fèi)用

　　1．征地拆遷費(fèi)

　　2．出讓地價(jià)款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　4．土地租用費(fèi)

　　5．土地投資折價(jià)

　　（二）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　?。ㄈ┓课蓍_(kāi)發(fā)費(fèi)

　　1．建筑安裝工程費(fèi)

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　4．其他工程費(fèi)

　　5．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

　　6．管理費(fèi)用

　　7．銷(xiāo)售費(fèi)用

　　8．財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　9．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　二、資金使用計(jì)劃

　　三、收入估算與資金籌措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售價(jià)格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　?。ǘ┵Y金籌措

　　第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　一、基本報(bào)表

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流量表

　　1．全部投資現(xiàn)金流量表

　　2．資本金現(xiàn)金流量表

　　3．投資者各方現(xiàn)金流量表

　　（二）資金來(lái)源與運(yùn)用表

　?。ㄈp益表

　　（四）資產(chǎn)負(fù)債表

　　二、輔助報(bào)表

　　三、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　第六節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)

　　一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成

　　（一）封面

　?。ǘ┱?/p>

　　（三）目錄

　?。ㄋ模┱?/p>

　?。ㄎ澹└奖?/p>

　?。└綀D

　　二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目總說(shuō)明

　?。ǘ╉?xiàng)目概況

　　（三）投資環(huán)境研究

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)研究

　　（五）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目

　?。┮?guī)劃方案及建設(shè)條件

　　（七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌措

　?。ň牛╉?xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定

　?。ㄊ╉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

　　（十一）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析

　?。ㄊ┛尚行匝芯康慕Y(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容；

　　3．了解可行性研究的步驟；

　　4．熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃；

　　5．掌握構(gòu)造評(píng)價(jià)方案；

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；

　　7．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算；

　　8．掌握基本報(bào)表；

　　9．熟悉輔助報(bào)表；

　　10．掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制；

　　11．熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)。

　　第九章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)

　　二、房地產(chǎn)權(quán)益融資

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)

　?。ǘ┲袊?guó)房地產(chǎn)權(quán)益融資需求

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)權(quán)益融資的新發(fā)展

　　三、房地產(chǎn)債務(wù)融資

　?。ㄒ唬﹤鶆?wù)融資的特點(diǎn)

　　（二）債務(wù)融資的類(lèi)型結(jié)構(gòu)

　　1．銀行信貸

　　2．商業(yè)信用

　　3．企業(yè)債券

　　4．租賃融資

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)債務(wù)融資來(lái)源

　　第二節(jié)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資

　　一、證券市場(chǎng)概述

　?。ㄒ唬┳C券市場(chǎng)的分類(lèi)

　　1．證券發(fā)行市場(chǎng)和證券交易市場(chǎng)

　　2．股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)

　　（二）證券市場(chǎng)的構(gòu)成要素

　　1．證券市場(chǎng)參與者

　　2．證券市場(chǎng)交易工具

　　3．證券交易場(chǎng)所

　?。ㄈ┳C券市場(chǎng)的功能

　　1．籌資功能

　　2．定價(jià)功能

　　3．資本配置功能

　　（四）我國(guó)證券市場(chǎng)及發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式

　?。ㄒ唬┕善笔袌?chǎng)融資

　　1．首次公開(kāi)發(fā)行

　　2．配股和增發(fā)

　　（二）債券市場(chǎng)融資

　　1．公司債券

　　2．可轉(zhuǎn)換債券

　　3．分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券

　　三、公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題

　　（一）企業(yè)或資產(chǎn)估值模型

　?。ǘ┕善卑l(fā)行價(jià)格定價(jià)

　　第三節(jié)銀行信貸融資

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類(lèi)

　　1．土地購(gòu)置貸款

　　2. 土地開(kāi)發(fā)貸款

　　3．建設(shè)貸款

　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　1．政策風(fēng)險(xiǎn)

　　2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　4．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　5．完工風(fēng)險(xiǎn)

　　6．抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　7．貸款保證風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　二、土地儲(chǔ)備貸款

　　（一）土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放

　?。ǘ┩恋貎?chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄈ┩恋貎?chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　三、房地產(chǎn)抵押貸款

　　（一）房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押貸款的種類(lèi)

　　1．個(gè)人住房抵押貸款

　　2．商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　3．在建工程抵押貸款

　　（三）個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　1．操作風(fēng)險(xiǎn)

　　2．信用風(fēng)險(xiǎn)

　　3．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　4．管理風(fēng)險(xiǎn)

　　5．法律風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄋ模┙鹑跈C(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求

　　1．合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

　　2．擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)

　　3．合理確定抵押率

　　4．處置抵押物的渠道暢通

　　（五）個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　四、抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)

　　（一）抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

　?。ǘ┑盅嘿J款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的條件

　　（三）抵押貸款支持證券的類(lèi)型

　　第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金

　　一、房地產(chǎn)投資信托基金概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的概念

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的功能

　　1．提供了收益較高的投資工具

　　2．提高了房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性

　　3．為投資者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　4．給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道

　　（三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征

　　1．流動(dòng)性好

　　2. 市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定

　　3．高現(xiàn)金回報(bào)

　　4．有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)

　　5．抵御通貨膨脹

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)投資信托資金分類(lèi)與組織形式和結(jié)構(gòu)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的分類(lèi)

　　（二）房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)

　　（四）估價(jià)在房地產(chǎn)投資信托基金中的作用

　　三、房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程

　　四、房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)

　　1．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　3．利率風(fēng)險(xiǎn)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1．提升專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平

　　2．提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平

　　3．吸引機(jī)構(gòu)投資者參與

　　4．制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

　　5．建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍

　　第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性

　　（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目融資的意義

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

　?。ㄒ唬┤谫Y組織形式選擇

　?。ǘ┵Y金來(lái)源選擇

　?。ㄈ┵Y本金籌措

　?。ㄋ模﹤鶆?wù)資金籌措

　　1．信貸融資

　　2．債券融資

　?。ㄎ澹╊A(yù)售或預(yù)租

　　（六）融資方案分析

　　1．資金來(lái)源可靠性分析

　　2．融資結(jié)構(gòu)分析

　　3．融資成本分析

　　4．融資風(fēng)險(xiǎn)分析

　　三、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)

　?。ǘ┵J款項(xiàng)目評(píng)估

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

　　1．保證

　　2．抵押

　　3．質(zhì)押

　?。ㄋ模┵J款綜合評(píng)價(jià)

　　考試要求

　　1．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)；

　　2．熟悉房地產(chǎn)權(quán)益融資與債務(wù)融資；

　　3．了解證券市場(chǎng)的分類(lèi)、構(gòu)成要素、功能，和我國(guó)證券市場(chǎng)及發(fā)展概況；

　　4．熟悉房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式；

　　5．熟悉公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題；

　　6．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類(lèi)；

　　7．了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其管理；

　　8．熟悉土地儲(chǔ)備貸款；

　　9．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀；

　　10．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的種類(lèi)；

　　11．了解個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)；

　　12．熟悉金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求；

　　13．了解個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理；

　　14．了解抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)；

　　15．掌握房地產(chǎn)投資信托基金的概念、功能、特征及發(fā)展概況；

　　16．了解房地產(chǎn)投資信托資金分類(lèi)與組織形式和結(jié)構(gòu)；

　　17．了解房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程；

　　18．了解房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理；

　　19．掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念；

　　20．熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案；

　　21．熟悉金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查。

　　第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測(cè)算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵

　　一、物業(yè)管理

　　二、設(shè)施管理

　　三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　四、房地產(chǎn)組合投資管理

　　第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容

　　一、制定物業(yè)管理計(jì)劃

　?。ㄒ唬┐_立目標(biāo)

　　（二）檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

　?。ㄈ┬纬勺饨鸱桨负统鲎獠呗?/p>

　?。ㄋ模┨岢鲱A(yù)算（包括管理費(fèi)）

　?。ㄎ澹┖炗單飿I(yè)服務(wù)合同

　?。┪飿I(yè)管理記錄和控制

　　二、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳

　　三、制定租金收取辦法

　　四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

　　五、安全保衛(wèi)

　　六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系

　　七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制

　　第三節(jié)寫(xiě)字樓物業(yè)管理

　　一、寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)

　?。ㄒ唬┘准?jí)寫(xiě)字樓

　?。ǘ┮壹?jí)寫(xiě)字樓

　?。ㄈ┍?jí)寫(xiě)字樓

　　二、寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素

　?。ㄒ唬┪恢?/p>

　?。ǘ┙煌ǚ奖阈?/p>

　?。ㄈ┞曂蛐蜗?/p>

　?。ㄋ模┙ㄖ问?/p>

　?。ㄎ澹┐筇?/p>

　?。╇娞?/p>

　?。ㄆ撸┳呃?/p>

　?。ò耍?xiě)字樓室內(nèi)空間布置

　?。ň牛樽鈶?hù)提供的服務(wù)

　?。ㄊ┙ㄖO(shè)備系統(tǒng)

　　（十一）物業(yè)管理水平

　?。ㄊ┳鈶?hù)類(lèi)型

　　三、寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

　?。ǘ┧杳娣e大小

　　1．可能面積的組合

　　2．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3．尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

　?。ㄈ┬枰峁┑奈飿I(yè)管理服務(wù)

　　四、寫(xiě)字樓租金的確定

　?。ㄒ唬┯?jì)算可出租或可使用面積

　?。ǘ┗A(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

　?。ㄈ┏鲎鈫卧拿娣e規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　五、寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判

　?。ㄒ唬┳赓U合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　?。ǘ┱圩寖?yōu)惠和租戶(hù)權(quán)利的授予

　　第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理

　　一、零售商業(yè)物業(yè)分析

　?。ㄒ唬┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的分類(lèi)

　?。ǘ┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　?。ㄈ┨厣?、位置和停車(chē)

　　二、零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)的選擇

　?。ㄒ唬┞曌u(yù)

　?。ǘ┴?cái)務(wù)能力

　?。ㄈ┙M合與位置分配

　?。ㄋ模┬枰姆?wù)

　　三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

　?。ㄒ唬┗A(chǔ)租金

　?。ǘ┌俜直茸饨?/p>

　?。ㄈ┐沾U費(fèi)用和凈租約

　　（四）租金的調(diào)整

　　四、零售商業(yè)物業(yè)的租約

　?。ㄒ唬╆P(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途

　?。ǘ┫拗平?jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶(hù)

　?。ㄈ┫拗谱鈶?hù)在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店

　?。ㄋ模I(yíng)業(yè)時(shí)間

　?。ㄎ澹┕妹娣e的維護(hù)

　?。V告、標(biāo)志和圖形

　?。ㄆ撸┱圩寖?yōu)惠

　?。ò耍┢渌麠l款

　　五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　第五節(jié)物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算與財(cái)務(wù)報(bào)告

　　一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流

　　1．潛在毛租金收入

　　2．空置和收租損失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　6．凈經(jīng)營(yíng)收入

　　7．抵押貸款還本付息

　　8．現(xiàn)金流

　?。ǘ┫嚓P(guān)問(wèn)題分析

　　1．物業(yè)估價(jià)

　　2．準(zhǔn)備金和保證金基金

　　3．所得稅

　　二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　?。ㄒ唬┤斯べM(fèi)

　?。ǘ┕苍O(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

　　1．維修和保養(yǎng)費(fèi)

　　2．室內(nèi)裝修費(fèi)

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源費(fèi)

　　5．康樂(lè)設(shè)施費(fèi)

　　6．雜項(xiàng)費(fèi)用

　?。ㄈ┚G化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　?。ㄋ模┣鍧嵭l(wèi)生費(fèi)

　?。ㄎ澹┍０操M(fèi)用

　?。┺k公費(fèi)

　?。ㄆ撸┕潭ㄙY產(chǎn)折舊費(fèi)

　?。ò耍┎豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)

　?。ň牛┍ｋU(xiǎn)費(fèi)

　?。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)

　　（十一）法定稅費(fèi)

　?。ㄊ┓慨a(chǎn)稅

　　三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算

　?。ㄒ唬┠甓冗\(yùn)營(yíng)預(yù)算

　?。ǘ┵Y本支出預(yù)算

　?。ㄈ╅L(zhǎng)期預(yù)算

　　四、收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告

　　考試要求

　　1．掌握物業(yè)管理；

　　2．熟悉設(shè)施管理；

　　3．熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理；

　　4．了解房地產(chǎn)組合投資管理；

　　5．掌握制定物業(yè)管理計(jì)劃；

　　6．熟悉加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳；

　　7．掌握制定租金收取辦法；

　　8．了解物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)；

　　9．了解安全保衛(wèi)；

　　10．了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系；

　　11．了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制；

　　12．掌握寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)；

　　13．熟悉寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素；

　　14．熟悉寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇；

　　15．掌握寫(xiě)字樓租金的確定；

　　16．了解寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判，

　　17. 掌握零售商業(yè)物業(yè)分析；

　　18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)的選擇；

　　19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金；

　　20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約；

　　21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作；

　　22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估；

　　23．掌握收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；

　　24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算；

　　25．熟悉收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。