第三節(jié) 商品房銷售管理

　　一、商品房預(yù)售的概念（熟悉）

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可。建設(shè)部第131號(hào)令《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)商品房預(yù)售管理的有關(guān)問題進(jìn)一步作了細(xì)化。

　　例題：（?。┦侵阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
　　A、商品房銷售
　　B.商品房預(yù)售
　　C.商品房轉(zhuǎn)讓
　　D.商品房買賣

　　答案：B

　　解析：這是商品房預(yù)售的概念。

　　二、商品房預(yù)售的條件（掌握）

　?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

　　（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

　　（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

　?。?）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　例題：商品房預(yù)售的條件包括（?。?/p>

　　A、取得土地使用權(quán)證書

　　B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

　　D.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E、取得《商品房預(yù)售許可證》

　　答案：ABDE

　　解析：C項(xiàng)“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”是錯(cuò)誤的，應(yīng)在25%以上。

　　三、商品房預(yù)售許可

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向求購人出示《商品房預(yù)售許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向城市，縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

　?。?）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書；

　?。?）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；

　?。?）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

　　（4）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；

　?。?）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明

　　（6）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、面積竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售分層平面圖。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（　）方能預(yù)售商品房。
　　A.《商品房銷售許可證》
　　B.《商品房預(yù)售許可證》
　　C.《商品房經(jīng)營許可證》
　　D.《商品房買賣許可證》

　　答案：B
　　解析：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

　　四、商品房預(yù)售合同登記備案（掌握）

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。

　　例題：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起（?。┤諆?nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
　　A.10
　　B.20
　　C.30
　　D.60

　　答案：C
　　解析：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　五、商品房銷售（熟悉）

　　為規(guī)范商品房銷售，根據(jù)《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定，2001年4月4日建設(shè)部頒布了《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

　　（1）出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

　　（2）取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件；

　?。?）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　（4）已通過竣工驗(yàn)收；

　?。?）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

　?。?）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期

　?。?）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　例題：以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（　）
　　A.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件
　　B.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件
　　C.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)
　　D.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)
　　E.尚未通過竣工驗(yàn)收

　　答案：ABCD
　　解析：因?yàn)轫?xiàng)目尚未通過竣工驗(yàn)收，是不能進(jìn)行商品房現(xiàn)售的，因此，這項(xiàng)是錯(cuò)誤的。

　　六、商品房銷售代理（熟悉）

　　房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。

　?。?）實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

　　（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

　?。?）房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多，因此對(duì)房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

　　例題：下列關(guān)于商品房銷售代理，表述正確的包括（　）
　　A.房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式
　　B.實(shí)行銷售代理可以不簽訂委托合同
　　C.受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用
　　D.房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
　　E.目前對(duì)房地產(chǎn)銷售人員的資格尚沒有一定的要求答案：ACD解析：實(shí)行銷售代理，必須簽訂委托合同；目前對(duì)房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。