房地產(chǎn)交易管理制度與政策（二）

　　一、內容提要：

　　1、房屋租賃管理

　　2、房地產(chǎn)抵押管理

　　二、考試目的和考試要求：

　　本部分的考試目的重點考察應考人員對房地產(chǎn)抵押制度、政策理解、熟悉程度和應用能力。本講的考試基本要求包括：掌握：房地產(chǎn)抵押的概念及有關規(guī)定。

　　熟悉：房屋租賃的概念及有關規(guī)定。

　　三、內容輔導：

　　本講涉及有關的法律、法規(guī)：1、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；2、《中華人民共和國擔保法》；3、《中華人民共和國合同法》；4、《城市房屋租賃管理辦法》（建設部第42號令）；5、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設部令第98號）

　　第一節(jié)　房屋租賃管理（熟悉）

　　一、房屋租賃的概念及分類

　　1、房屋租賃的概念

　　房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的交易形式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”《城市房屋租賃管理辦法》（建設部第42號令）（以下簡稱《租賃管理辦法》）對此概念作了細化，規(guī)定：“房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應遵守本辦法”，即這幾種行為也應按照房屋租賃關系進行管理。

　　例題：《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式有（ ）
　　A.將房屋出租給他人居住
　　B.將房屋出租給他人從事經(jīng)營活動
　　C.將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動
　　D.以房屋作價入股E.將房屋無償借用給他人

　　答案：ABC
　　解析：以房屋作價入股，屬于房屋轉讓的形式；將房屋無償借用給他人，未產(chǎn)生支付租金的行為，不屬于《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式。

　　2、房屋租賃的分類

　　例題：按房屋的使用用途，房屋租賃分為（ ）
　　A.公有房屋的租賃
　　B.私有房屋的租賃
　　C.住宅用房的租賃
　　D.非住宅用房的租賃
　　E.公共房屋的租賃

　　答案：CD
　　解析：按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。

　　二、房屋租賃的政策

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。…‘租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”

　　房屋租賃的有關政策主要包括：

　?。?）公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明。

　?。?）承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。

　?。?）共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權。

　?。?）租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。

　　三、房屋租賃的條件

　　公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得《房屋所有權證》的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權屬有爭議的，（5）屬于違章建筑的；（6）不符合安全標準的；（7）抵押，未經(jīng)抵押權人同意的，（8）不符合公安，環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。

　　例題：下列房屋不得出租的包括（ ）
　　A.未依法取得《房屋所有權證》的
　　B.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的
　　C.共有房屋，取得共有人同意的
　　D.權屬有爭議的E、屬于違章建筑的

　　答案：ABDE
　　解析：共有房屋，取得共有人同意的，是符合出租條件的，因此，它不符合題意。