二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件

　　房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同，對(duì)抵押物要求也不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。”從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押，無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí)，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令第98號(hào)）規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：（1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　例題：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)的包括（ ）
　　A、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)
　　B、權(quán)屬?zèng)]有爭議的房地產(chǎn)
　　C、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物
　　D、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)E、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

　　答案：ACDE
　　解析：權(quán)屬?zèng)]有爭議的房地產(chǎn)，應(yīng)該可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定

　?。?）房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割，但抵押當(dāng)事人另有約定的，從其約定。以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應(yīng)將抵押事實(shí)告知抵押權(quán)人。

　?。?）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！稉?dān)保法》還規(guī)定，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”

　?。?）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。

　　（4）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

　?。?）以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過。并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

　?。?）以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

　?。?）以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

　?。?）有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

　?。?）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　?。?0）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

　　（11）預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

　?。?2）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　?。?3）企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。

　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同；（14）訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。

　?。?5）抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

　?。?6）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。

　?。?7）抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　?。?8）抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　?。?9）抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

　　例題1：抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。（ ） （2005年試題）

　　答案：√解析：抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　例題2：以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過。（ ） （2004年試題）

　　答案：√解析：以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。