第1章 房地產投資與投資風險

　　隨著中國房地產市場的飛速發(fā)展，房地產服務業(yè)在市場中的地位和作用日益重要。為房地產開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務，已經(jīng)成為房地產估價師的重要工作內容。為了培養(yǎng)房地產估價師提供專業(yè)顧問服務的能力，本書將系統(tǒng)紹房地產投資與房地產市場的基本理論與基本概念，重點講述房地產市場調查與市場分析、房地產投資項目經(jīng)濟評價與可行性研究的技術和方法，概要介紹房地產開發(fā)程序、房地產金融和物業(yè)資產管理等內容。

　　1.1 投資與房地產投資

　　在經(jīng)濟生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加他們的財富或賺取利潤，以滿足未來的消費。這樣就會經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1 投資

　　1.1.1.1 投資的概念

　　在商品經(jīng)濟社會中，投資是普遍存在的經(jīng)濟現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實際上是犧牲了當前的一定消費，“報酬”則是將來的消費增加。西方投資學家威廉。夏普在其所著《投資學》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。

　　一般來說，投資（Investment）是指經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。

　　在有關國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產為基礎的投資定義、以企業(yè)為基礎的定義和以交易為基礎的定義。

　　（1）以資產為基礎的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接 受的各種財產，它不僅包括金融資產及經(jīng)濟概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造 生產能力的所有有形和無形資產。主要包括：動產、不動產和其他財產權，如抵 押權、留置權、質權、享用權；公司的股份、股票、債券、債權；各種具有經(jīng)濟價值的給付請求權；知識產權；法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營特權，包括自

　　然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權。

　?。?）以企業(yè)為基礎的投資定義是：一個國家的實體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收 益，在另一個國家內建立一個實體企業(yè)。前者的實體稱為直接投資者，后者的實 體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期 關系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立 并形成投資者與所投資企業(yè)之間關系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交 易以及投資實體內各分支機構之間的交易。

　　（3）以交易為基礎的投資定義：強調投資過程中資本和相關資產的跨國界流 動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式 的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東 道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計國際收支平衡。