1.4房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

　　很顯然，投資者在選擇投資機(jī)會(huì)時(shí)，如果其他條件都相同，他肯定會(huì)選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。風(fēng)險(xiǎn)就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個(gè)重要因素。

　　1.4.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

　　1.4.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、C三項(xiàng)投資，C的風(fēng)險(xiǎn)最大、B次之、A最小。

　　例如，物業(yè)l為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%；物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2003年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%.因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱(chēng)為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

　　1.4.1.2風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

　　風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均

　　值收益偏離的程度。一般說(shuō)來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　但如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來(lái)投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì)使用后悔值矩陣法或評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法等。

　　1.4.1.3風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

　　風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問(wèn)題：

　　（1）預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？

　?。?）相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大？

　?。?）預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？

　　由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，考慮到編寫(xiě)本書(shū)的目的，本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，我們將在本書(shū)的第7章進(jìn)行適當(dāng)介紹。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有多種分類(lèi)方式，每一種分類(lèi)方式都從不同的角度分析了可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.2系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

　　1.4.2.1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　也稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降，所以，按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來(lái)降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。