估價程序

　　估價程序（appraisal process）是指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序是：⑴獲取估價業(yè)務(wù)；⑵受理估價委托；⑶制定估價作業(yè)方案；⑷搜集估價所需資料；⑸實地查看估價對象；⑹分析估價對象價值；⑺測算估價對象價值；⑻判斷估價對象價值；⑼撰寫估價報告；⑽內(nèi)部審核估價報告；⑾交付估價報告；⑿估價資料歸檔。

　　通過估價程序可以看到一個估價項目運(yùn)作的全過程，可以了解到一個估價項目中各項具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價程序，是規(guī)范估價行為，保障估價質(zhì)量，提高估價效率，防范估價風(fēng)險的重要方面。

　　估價方法

　　房地產(chǎn)估價應(yīng)采用科學(xué)的方法（appraisal approach）進(jìn)行分析、測算和判斷，不能僅憑經(jīng)驗進(jìn)行主觀判斷。一宗房地產(chǎn)的價值通?？梢酝ㄟ^下列3個途徑來求?。?/p>

　　（1）近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價格進(jìn)行交易的——基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產(chǎn)的價格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產(chǎn)（similar propeny），是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)簡單地說就是與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價對象之間具有一定的替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

　　（2）如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益—基于理性而謹(jǐn)

　　慎的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產(chǎn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房

　　地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量其價值。

　　（3）如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用—基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)所必要的代價，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值。

　　由上述三個途徑便產(chǎn)生了三大基本估價方法，即市場法、收益法和成本法。此外，還有基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　關(guān)于基本估價方法，值得指出的是，美國體系為成本法（cost approach）、市場比較法（market comparison approach，sales comparison approach）、收益法（income approach）三種；英國體系為比較法（compari sonmethod，comparative method）、投資法（investment method）、剩余法（residual method）、利潤法（profits method）、承包商法（contractors method）五種。英國的比較法與美國的市場比較法相同，英國的投資法和利潤法可以歸為收益法（income approach，兩者的區(qū)別主要在于估價對象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價，利潤法用于營業(yè)的房地產(chǎn)估價），而剩余法和承包商法可以歸為成本法（cost based approach）因此，英國的估價方法與美國的估價方法本質(zhì)上是相同的。

　　本書將在后面的章節(jié)中分別介紹市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法及其運(yùn)用。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件，這些方法有時可以同時運(yùn)用，以相互驗證，有時是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。估價師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價方法及其綜合運(yùn)用，正確運(yùn)用估價方法進(jìn)行估價。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，當(dāng)理論上可以同時采用多種估價方法進(jìn)行估價的，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意排除可以采用的估價方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的，必須在估價報告中充分說明不采用的理由。