房地產開發(fā)

　　（一）房地產開發(fā)的概念

　　根據(jù)《城市房地產管理法》第2條之規(guī)定，房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上，進行基礎設施房屋建設的行為。通過基礎設施建設和土地平整將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭山ㄔ旆课菁捌渌ㄖ锏耐恋?，這一過程即土地開發(fā)。房屋建設即在完成基礎設施建設的土地上建設房屋等建筑物，包括住宅樓、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓以及其他專門用房。

　?。ǘ┓康禺a開發(fā)的特點和分類

　　房地產開發(fā)作為一項生產活動，其特點是投資量大，回收期長，并且涉及面廣。在房地產開發(fā)過程中，需要大量的資金投入。房地產開發(fā)還屬于一項綜合性的生產活動，涉及到許多管理部門，并需要相關行業(yè)的協(xié)作，同時，還需要勘測、設計、施工、銀行等單位的合作與配合。就此而言，房地產開發(fā)是一項復雜的、綜合性的、高風險的生產活動。

　　對房地產開發(fā)，我們可以從不同的角度，用不同的標準對其進行分類。首先，按開發(fā)的對象來劃分，房地產開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造。

　　其次，按開發(fā)的方式來劃分，可將房地產開發(fā)分為單項開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)。再次，按開發(fā)主體來劃分，房地產開發(fā)可分為政府開發(fā)和房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)。

　　（三）房地產開發(fā)立法的基本原則

　　房地產開發(fā)立法的基本原則，是從事房地產開發(fā)活動及其管理活動應遵循的行為準則。

　　1.嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則

　　《房地產管理法》第24條明確規(guī)定：“房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃?！狈康禺a開發(fā)項目的審批，土地的使用，房地產的用途，建筑物的間距、高度及容積率都必須嚴格按規(guī)劃執(zhí)行。

　　2.綜合開發(fā)、配套建設的原則

　　我國《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第3條規(guī)定，“房地產開發(fā)經營應當全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設?！崩缭摋l例第14條明確規(guī)定：房地產開發(fā)項目的開發(fā)要根據(jù)先地下、后地上的原則實施等。

　　3.經濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則

　　房地產開發(fā)是城市建設的重要方式和過程。我國《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第3條明確規(guī)定，“房地產開發(fā)應當按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。”

　　4.鼓勵開發(fā)建設居民住宅的原則

　　我國《城市房地產管理法》第4條規(guī)定，“國家根據(jù)社會、經濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件?！蓖瑫r，還在第28條規(guī)定“國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅?！?/p>

　　（四）開發(fā)建設項目施工管理制度

　　1.施工許可證制度。未取得施工許可證的建設單位，不得擅自組織開工。取得施工許可證后，因故未能按期開工的又不申請延期的，施工許可證將失效。

　　2.施工現(xiàn)場管理和竣工驗收制度。我國《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第17條也明確規(guī)定，“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的、不得交付使用?！?/p>

　　3.建設工程質量管理制度。建筑工程質量直接關系到住宅等建筑物的使用壽命和和人民的生命財產安全。近年來，城鎮(zhèn)商品住宅的質量問題，已成為消費投訴的熱點，引起了社會的廣泛關注。為此國家2000年1月發(fā)布并實行了《建設工程質量管理條例》，其明確規(guī)定了建設單位應負的責任和義務。