收益法的適用對(duì)象與條件

　　（1）適用對(duì)象：收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅（用于出租的）、寫字樓，旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥绞将@取收益的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用收益法估價(jià)，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費(fèi)用等，再利用收益法來估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。

　?。?）適用條件：收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。對(duì)未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)做出的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)師必須以廣泛、深入的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，依據(jù)科學(xué)的理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀而準(zhǔn)確地計(jì)算，以確保估價(jià)結(jié)果的客觀公正性。