房地產(chǎn)抵押估價

　　房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進行，并特別注意以下問題：

　?。?）房地產(chǎn)抵押必須是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押。

　?。?）抵押估價要采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。

　?。?）再次抵押的房地產(chǎn)價值應(yīng)是該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額。

　?。?）抵押估價要注意抵押期及其屆滿時土地的剩余使用年限對估價的影響。

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價目的應(yīng)表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。

　?。?）房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

　　（8）房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵守獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。

　?。?）優(yōu)先受償權(quán)包括：①《擔(dān)保法》規(guī)定的土地使用權(quán)出讓金；②《合同法》規(guī)定的建筑工程款項；③《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定的“處分抵押房地產(chǎn)的費用、抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害”。

　　（10）房地產(chǎn)估價師有了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況與對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查的義務(wù)。

　?。?1）房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管。

　?。?2）法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告附件。

　?。?3）房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

　?。?4）估價對象概況應(yīng)當(dāng)全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權(quán)益狀況。

　?。?5）在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。

　　（16）評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。

　?。?7）房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。

　?。?8）房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)向估價報告使用者作如下提示：①估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點；③合理使用評估價值；④定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。

　?。?9）房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

　?。?0）房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

　?。?1）抵押房地產(chǎn)處置時的有關(guān)費用：

　　①拍賣費用。成交價的2～5%，最高不超過10%；②評估費用；③訴訟費用和申請執(zhí)行費。

　?。?2）處置時的有關(guān)稅費：

　?、俟ど探y(tǒng)一稅（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加）；②印花稅；③土地增值稅和所得稅。

　?。?3）處置特殊房地產(chǎn)應(yīng)扣除的費用：

　?、倥馁u土地上新增房屋之價款；②拍賣劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地出讓金；③拍賣鄉(xiāng)村企業(yè)的廠房等建筑物占用的土地使用權(quán)應(yīng)補交的征地費；④破產(chǎn)企業(yè)的職工安置費。

　?。?4）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序：

　?、僦Ц短幏值盅悍康禺a(chǎn)的費用；②扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；③償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。