估價方法的優(yōu)選與歸類

　　1.估價方法選用要求

　　同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法估價。

　　2.估價方法的優(yōu)選

　　（1）有條件選用比較法估價的，應以比較法為主要的估價方法。

　?。?）收益性房地產(chǎn)估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。

　　3.估價方法的歸類

　　（1）土地估價：①基準地價修正法；②比較法；③假設開發(fā)法；④成本法；⑤土地剩余技術。

　?。?）建筑物估價：①成本法；②建筑物剩余技術。

　　（3）房地估價：①比較法；②收益法；③成本法。

　?。?）居住房地產(chǎn)估價：①比較法；②成本法；③收益法（出租住房）。

　　（5）商業(yè)房地產(chǎn)估價：①收益法；②比較法；③成本法。

　　⑹租賃價格評估：①比較法；②收益法（轉(zhuǎn)換計算）；③成本法（成本租金構(gòu)成，即：房租=折舊費+維修費+管理費+投資利息+房產(chǎn)稅+保險費+地租+利潤）。

　　估價人員現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

　　（1）估價對象坐落位置的正確性；

　　（2）觀察周圍的環(huán)境、景觀；

　?。?）實地拍照；

　?。?）勘察建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、裝修、使用、設備、維修保和完損程度等情況；

　?。?）了解當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場特性與行情。