房地產(chǎn)價格構成

　　運用成本法估價的一項基礎性工作，是要弄清估價對象所在地的房地產(chǎn)價格構成。在現(xiàn)實中，特別是目前在土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設（土地開發(fā)、房屋建設）、房地產(chǎn)稅費等制度、政策、規(guī)則尚不完善、不明晰、不統(tǒng)一、時常發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)價格構成極其復雜，不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，其價格構成可能不同。房地產(chǎn)價格構成還可能因不同的單位和個人對構成項目劃分的不同而不同。但在實際運用成本法估價時，不論估價對象所在地的房地產(chǎn)價格構成多么復雜，首先最為關鍵的是估價機構和估價師必須深入調(diào)查、了解當?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡椒课菘⒐を炇漳酥镣瓿勺馐鄣娜^程中所需做的各項工作——一般要經(jīng)歷獲取土地、前期工作（包括規(guī)劃設計等）、施工建設、竣工驗收、商品房租售等階段，在該全過程中的各項成本、費用、稅金等必要支出及其支付或者繳納的標準、時間和依據(jù)，然后整理出這些開發(fā)建設成本、費用、稅金和利潤等的清單，從而做到既不遺漏，也不重復。在此基礎上結合估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成，并測算出各個構成項目的金額。

　　下面以房地產(chǎn)開發(fā)商取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行商品房建設，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價格各個構成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構成，分為以下7大項：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④銷售費用；⑤投資利息，⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。