地下停車庫常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

　　一般而言，停車庫價(jià)格評估可以采用市場法、收益法和成本法。停車庫價(jià)格評估方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察其周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的出租、銷售情況，以此來決定采用何種評估方法。

　　市場法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實(shí)例資料，同時(shí)評估對象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。在具體的評估過程之中，應(yīng)注意區(qū)域因素和個(gè)別因素修正時(shí)指標(biāo)的選擇和修正幅度的把握。

　　收益法的選擇，主要基于估價(jià)對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，如寫字樓、酒店、商場的地下停車庫。在運(yùn)用收益法的過程中，同樣應(yīng)注意收益和費(fèi)用的客觀性，也應(yīng)該將評估對象進(jìn)行分類，看其屬于出租型還是商業(yè)經(jīng)營型。另外，報(bào)酬率的確定是個(gè)難點(diǎn)。

　　在前兩種方法均不適用的前提下也可以采用成本法作為評估方法。在運(yùn)用成本法時(shí)，各項(xiàng)成本費(fèi)用原則上應(yīng)該取客觀成本。利潤率應(yīng)按照開發(fā)停車庫物業(yè)的平均利潤水平確定，困難之處主要在于土地取得費(fèi)用的確定，在土地取得費(fèi)用分?jǐn)傮w系標(biāo)準(zhǔn)尚未建立時(shí)可采用平均分?jǐn)偟姆椒ā?/p>